2012年内蒙古杭锦后旗金鼎国际项目定位战略报告.pptVIP

项目详细销售及推广策略见《营销推广建议》报告 第七部分：项目运营思路 居乐地产投资顾问 居乐地产经纪 居乐商业顾问 居乐广告 第七部分：项目运营思路 组建营运队伍 招商部门对接协调 筹备开业 后续运营推广 本报告结束，感谢聆听！ 居乐地产投资顾问 居乐地产经纪 居乐商业顾问 居乐广告 * 四层业态计算 业态分区 面积（㎡） 铺位数（个） 商铺面积（㎡） A区 1810.47 37 18.68-74.7 B区 889.48 19 20.7-72.3 C区 627.96 25 10.35-37.8 D区 564.09 12 18.9-75.6 配套区 休息区、生态植物摆放区、卫生区 合计 3895 93 品牌餐饮 1300㎡ 特色品牌餐饮 1825㎡ 1、六层建议做大型特色品牌餐饮招商，不做大排档及特色小吃类餐饮；2、大型餐饮不但能带动消费，同时能带来中高端客流，便于招商；3、楼梯口建议做成卷帘门，白天商场营业时能兼顾购物人流，晚上锁门后可独立营业，不影响商场安全。 六层经营建议： 第五部分：项目盈利模式 居乐地产投资顾问 居乐地产经纪 居乐商业顾问 居乐广告 第五部分：项目盈利模式 盈利模式确定 租售价格测算 第五部分：项目盈利模式 盈利模式确定 租售价格估算 集中商业常规盈利模式 全部持有 （全部租金收益） 租售结合 （取价值最大化进行租售配比） 本项目盈利模式确定 根据之前的沟通，确定1-3层销售，4层以上持有； 1-3层出售回笼投资资本，4层以上出租保持长期租金收益。 风险点： 销售难度加大； 影响主力店招商； 影响后续经营。 租售结合 本案建议 商业地产主流模式是以持有物业租赁为主，做法是以自持部分物业快速招商，确定主力店，继而带动整体商业价值，促进销售物业资金回现； 建议自持一层及部分底商，有利于主力店的招商和运营； 第五部分：项目盈利模式 盈利模式确定 租售价格估算 可比项目租赁价格比重 对比项目 瑞丰商厦 金桥商厦 大千市场 所在地段 中山南路 中山南路 中山南路 平均租赁价格（元/㎡·月） 60 55 50 权重 40% 30% 30% 因金桥商厦、大千市场仅3层，故瑞丰商厦也取1-3层的租赁均价；权重系数商场的档次、业态分布、及开业时间综合考虑。 各项目修正系数比较 对比项目 本项目 瑞丰商厦 金桥商厦 大千市场 所在地段 将军路 中山南路 中山南路 中山南路 对比要求及权重 地理位置（20%） 1 1.6 1.5 1.5 交通因素（15%） 1 0.9 0.9 0.9 人流量（15%） 1 1.6 1.2 1.3 商业氛围（15%） 1 1.5 1.5 1.5 建筑规模（5%） 1 0.95 0.9 0.85 项目品牌（5%） 1 1.4 1.3 1.2 经营档次（15%） 1 0.9 0.75 0.7 项目配套及服务（10%） 1 0.8 0.7 0.7 总修正系数（各系数*各自权重结果之和 1 1.2525 1.1325 1.1325 各项目修正价格 一至三层租金均价计算表 比较项目 权重 租金均价 （元/㎡·月） 修正率 （1/修正系数） 修正价格 修正价格*权重 瑞丰商厦 40% 60 0.80 48 19.2 金桥商厦 30% 55 0.88 48.4 14.52 大千市场 30% 50 0.88 44 13.2 本案平均租金均价（按建筑面积） 46.92 对瑞丰商厦、金桥商厦、大千市场等可比商业物业的综合情况进行深入的调研、对比分析后，通过上述方法初步推算出项目1-3层平均租金为46.92元/㎡·月。按投资回报率8%，推算出1-3层内铺销售均价为：46.92×12÷8%=7038（元/平米） 显然从目前市场租金回报来推算本项目的价格是偏低的，主要原因是： 市场不规范，价格比较混乱 现有各商场经营方式比较落后，脱离市场需求 各商场业态比较杂乱，各楼层租金脱离商业常规运作 如何从市场脱颖而出，提高销售价格？ 本项目价值点挖掘 项目标志性形象定位——引领杭后旗商业形象 科学的建筑规划——人性购物环境的打造 合理业态布局——消费体验，自由自在 专业招商团队——招商先行，主力店保障 专业销售团队——专业手法，保证价值实现 专业商业运营团队——提高投资信心 修正系数 价值提升点 提升系数 项目标志性形象定位 10% 科学的建筑规划 10% 合理业态布局 10% 专业招商团队 10% 专业销售团队 10% 专业商业运营团队 10% 合计 60% 排除其它市场因素，本项目修正后1-3层均价为：7038+7038*60%=11260元/平米 1-3层销售价格推算 采用商业定价普遍规律， 一层:二层:三层=100:80