新年伊始大房产新政实施 给投资带来什么影响.docVIP

栏目《故乡商机》 字数 3812 新年伊始8大房产新政实施 给投资带来什么影响新华网从2006年1月1日起，北京商品住宅市场的多项新政策、新法规开始实施，其中包括房贷新利率、新现房合同、分户验收、大户型预征增值税等。这些新政策会给公众的置业、投资带来什么影响?购房者如何有效利用新政，以便最大限度地维护自己的合法权益? 现房采用新合同从1月1日起，由北京市建委、市工商局联合发布的《北京市商品房现房买卖合同》示范文本将开始实施，开发商只能对示范文本内容进行细化，不能删除或减少内容；开发商补充的内容若为霸王条款，与示范文本相悖，霸王条款无效。 　　凡是2006年1月1目后签订商品房现房买卖合同的，双方当事人要在90天内持网上打印的《商品房现房买卖合同》和《北京市房屋转移登记申请表》及其他相关材料申请办理房屋权属转移登记，就是所谓的小产权。 　　新出台的现房买卖合同文本中规定，瞒报抵押情况可要求双倍赔偿，而且，租户有优先购买权，现房合同要求开发商明示房屋的租赁状况，提示购房人在购买租赁房产时作必要的补充约定，现房合同将《住宅工程质量分户验收表》明确列为房屋竣工验收和交付的必备条件。 　　不过，对于公众比较关注的地下车位的权属问题，示范文本中的约定仅限于事先申明是否随同该商品房一并转让，并未解决其权属问题，这不能不说是一个缺陷。 　　现房实行网上签约 　　从1月1日起，北京市民购买经济适用房和商品房的现房可以先登录网站了解该项目、楼盘和房屋销售状态及成交均价等信息，开发商再也无法通过谎报销售数字的手段来诱骗消费者购房了。 　　为防止房屋炒作，现房买卖网上签约时，认购和签约的购房人名称不得随意变更，因此，购房者在合同上签谁的名字，事先一定要考虑好。现房销售方在网上签约前须到市建委办理用户注册手续，并补录销售项目初始登记的相关信息。购房人可凭打印合同时设置的密码和合同号，登录北京市房地产交易管理网查询所购房屋的网上签约情况。如果退房，管理网将公示销售单位的退房信息，并在管理信息网的楼盘表里及时恢复可售标识。 　　双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致；原则上，在任何情况下，买受人都应当至少持有一份合同原件。另外，取得房屋所有权证和国有土地使用证且尚未销售的房屋均需进行现房合同网上签约。 　　较之已经实行的商品房预售合同，现房买卖合同增加了房屋租赁情况说明、《住宅工程质量分户验收表》的约定、地下车库等附属建筑物、物业费及不可抗力等条款。 　　此外，该政策对开发商的销售行为也进一步规范。网上公布能更好地制止开发企业虚拟买卖合同、囤积房源；发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者。 　　房贷执行新利率 　　去年，人民银行发出《调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知》，宣布个人住房优惠贷款利率按基准利率6.12%执行，银行可对符合条件的客户实行下浮10%的优惠，即5.508%。 　　具体而言，对于购买第一套住房的资信良好用户5年期以上的个人住房贷款利率执行5.508%的下限利率，而对于购买高档住房、第二套房甚至别墅的贷款人，按照6.12%的基准利率执行；同时将首付比例提高到30%至40%。 　　贷款利率调整的同时，罚息利率由每日0.21%o调整为贷款执行利率水平上加收30%。如果按照银行对大多数客户执行的5年期以上商业房贷利率5.508%来计算，银行新执行的年罚息利率为5.508%×(1+30%)=7.1604%，目罚息率则为7.1604%除以360，等于0.1989%。，比原来的0.21%o下降0.01 1 1个干分点；如果银行执行的是五年期以上6.12%的基准房贷利率，那日罚息率为0.221%。，比原来提高0.01 1个千分点。 　　银行人士提醒按揭买房的购房者，即便是最优惠的贷款利率，也比调整前略有提高，每月的还款额有所增加。所以现在还款时要注意，以免因账户余额不足导致银行无法扣款，给自己造成罚息损失，留下不良信用纪录。 　　住宅分户验收 　　从2006年1月1日起，北京市开始推广一户一验的住宅工程质量验收制，开发商在向购房者交房时，必须提供采暖系统安装质量，给水、排水系统安装质量等8项房屋质检查和整改记录，并公示住宅工程的建设、设计、施工、监理和物业管理单位的相关信息。 　　市建委有关负责人表示，此规范性文件不具强制性，即建委不对建设单位采取强制性要求，原则是建设单位组织实施，政府部门监管。主要还是在于建设、施工、监理等单位，用协议方式来约定。需要注意的是，分户验收不是对所有细节都进行分户验收，主要是房屋里面观感质量、设备的使用功能验收，而且分户验收不是突击，而是随着工程进展进行。 　　一方面，《分户验收表》作为《住宅质