亚达项目商业策划提案4.docVIP

亚达东郊商业地产项目概念性商业策划提案 一、编订依据及说明 1、编订依据： 1.1《西安市国民经济和社会发展第十个五年计划汇编》 1.2《西安商贸业发展规划2000年-2010年》 1.3《西安市商业网点发展规划2004年-2020年》 1.4《新城区商圈发展规划》2007年 1.5《西安市城市总体规划》1996年-2010年 1.6西安市统计局相关资料 1.7西安市房管局相关资料 1.8西安市房地产市场及城东区域房地产专项调研资料 1.9西安市长乐商圈市场实地专项商业调研资料 2、编订说明： 本项目概念性商业策划的编订的前提是基于较为翔实的市场调研并有相应市场数据论证其可行性，若能够获得开发商的认可可作为项目开发商业部分市场运作的指导性文件，亦可作为后期项目实际开发、建设、营销、推广策划等的理论基础。 作为项目概念性商业策划文件，本报告以数理的形式较为翔实的阐述了项目的开发、销售、招商、运营管理过程中可能遇到的问题，提出项目的操作思路，本案因不涉及开发商的资金状况，因而并未涉及项目开发投资的融资贷款等方面问题，仅就在正常情况下的自筹资金、销售、招商回款等核心环节提出了操作思路。 二、市场调研分析1、宏观市场分析：1.1西安整体经济实力增强：增速创年来新高地方财政收入增幅创年最好水平全市在岗职工年平均工资25012元比上年增长22.2%；城镇居民人均可支配收入12662元，增加1757元增长16.1%；农民人均纯收入4399元增加590元增长15.5%。年末城乡居民储蓄存款余额1997.56亿元比上年末增长2.7%全年实现社会消费品零售总额921.58亿元比上年增长18.7%。分城乡看城市消费品零售额832.38亿元增长18.8%；县及县以下消费品零售额89.20亿元增长17.7%。分行业看批发零售贸易业实现零售额815.68亿元增长18.9%；全年房地产完成投资387.33亿元增长35.6%；商品房销售面积832.53万增长34.0%；商品房销售额282.11亿元增长36.9%。居民消费价格总水平比上年上涨4.7%年末常住人口830.54万人，年末全市金融机构人民币各项存款余额4560.31亿元比上年末增长12.4%年末全市金融机构各项存款余额(不含外资银行)5711.27亿元比上年末增长25.2%。城乡居民储蓄存款余额2504.41亿元,增长25.4%。全年实现社会消费品零售总额1154.30亿元比上年增长25.3%。一季度西安GDP同比增长10.5%上半年增长13.3%，西安经济呈现出了逐季回升的良好态势增速又高于全省的12.9%。省的支柱产业除了能源化工业在陕北之外，其在西安。居民消费价格指数 其中需要关注的是2008年社会消费品零售总额更首次突破千亿大关：达到1154.3亿元（比上年增长25.3%）。分城乡看：城市消费品零售额1043.78亿元（增长25.4%）、县及县以下消费品零售额110.52亿元（增长23.9%），分行业看：批发和零售业零售额1021.34亿元（增长25.2%），住宿和餐饮业零售额112.27亿元（增长27.7%）。 作为二、三产业双轮驱动的综合型城市，西安市五大支柱产业：高新技术产业、现代装备制造业、文化产业、旅游产业、现代服务业支撑十分清晰。目前投资陕西世界500强企业有90%均在西安，西安市五大主导产业增加值已占全市生产总值的50%左右。 1.2西安经济实力增强带动消费观念变革：1.3成长中的消费力引发西安新一轮商业变革：《西安市区县商圈发展规划》1.4西安传统四大商圈变革：消费结构消费区域消费形式消费层次消费时效性.6 西安整体零售市场现状、发展趋势和前景分析年上半年西安积极应对宏观经济形势带来的困难和挑战，实施了一系列保增长、保民生、保稳定的政策措施，全市经济继续保持了平稳较快增长。全市生产总值达到亿元增长，比全国高出个百分点，比省上高出个百分点。年受全国及区域经济高速发展推动，西安市商品房投资增速保持较快上涨态势，年受地震、经济危机及人们预期作用，商品房投资减缓，市场供应开始萎缩。但年宏观经济开始好转，房地产投资迅速回升。年上半年西安商品房市场竣工面积为万，较上年同比上升，新开工面积为万，同比上升-9月西安市实现商品房销售面积813.04万，同比增长61.1%，为2008年以来的最高增速。1-9月西安房价同比下降0.7%，其中9月份西安房价同比上涨0.6%，结束了房价自2月份以来连续7个月同比下降的局面。基于利好政策面的影响以及被买方市场不断高涨热情所感染，开发企业开发速度明显加快。 商品房成交量逐月攀升： 市场商品房需求状况与同期商品房投资及供应状况基本保持一致。年春节过后西安房地产市场迅速回暖，成交量月月攀升。2000年西安商品房市场在售均价为3022元/㎡，2008年均价则为4