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地产
房产地产可行性研究的主要方法
北京瀚维特科技有限公司
江苏新天地投资有限公司
提 纲
1 市场分析方法
2 方案优化方法
3 财务分析方法
1. 市场分析方法
一、市场分析方法
（一）市场分析的最终结果
（二）市场分析推理方法
（三）市场分析推理过程
（一）市场分析的最终结果
市场分析的目的： 项目的产品最适合以什么价格买出去。
（二）市场分析推理论证方法
三个层次：
1、宏观趋势分析 （价格走势）
↓
2、产品定位分析 （市场细分及具体产品的最大限额）
↓
3、竞争能力分析 （项目的产品定价）
1、宏观趋势分析方法
理论：供需关系与当前价位共同决定价格走势
宏观趋势分析内容：
◆供需分析——土地储备水平
↓需求量预测
↓供应量分析
↓供需分析
◆价格变动趋势
↓当前价位分析——房价收入比
↓当前价位与变动趋势分析——理性回归幅度
↓用供需关系修正价格变动趋势——确定理性回归幅度
理论
• 价位高低决定价格走势
• 供需关系影响价格
• 当前价位与供需关系共同决定价格走势
需求量预测
指标：一个城市住宅总量、每年新增需求量
住宅总量=人均住宅面积×城市人口
序号 项目 单位 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
1 市区人口 万人 207 210 212 217 223 229 236 243 251 258
2 人均居住面积 万M2 16 17 18 19 20 20 21 23 24 25
3 住房面积②×③ 万M2 3357 3603 3781 4034 4339 4676 5053 5472 5912 6398
4 新增面积 万M2 247 177 254 304 337 377 419 440 487
5 拆迁量 万M2 40 130 180 200 200 200 200 200 200
6 需求量⑤+⑥ 万M2 287 307 434 504 537 577 619 640 687
7 累计需求量 万M2 287 594 1028 1532 2069 2646 3265 3905 4592
供应量分析
指标：年末存量土地商品住宅可开发量
序号 项目 2001 2002 2003 2004
1 土地累计投放量(1.1+1.2) 601 1087 1575 2125
1.1 存量土地 553
1.2 新增土地供应量 48 486 488 550
2 商品住宅可开发量(2.1+2.2+2.3) 932 698 700 783
2.1 存量土地可开发量 704
2.2 存量房
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