太阳城国际学校地块项目规划方案经济对比分析.docVIP

太阳城国际学校地块项目规划方案经济对比分析 分析结论： 1、从方案一、方案二、方案三三种方案的经济对比分析来看，由于高层产品的造价较高，而该区域高层产品受规划条件限制、利用率较低并且目前得不到市场价格支撑，因此方案二、三的利润空间较低； 2、若电梯洋房按5000元/平方米(技术研发部所出户型中为电梯多层，根据市场需求和预订售价要求为电梯洋房，估算3种方案中电梯洋房部分各总面积约2万平方米左右，按2万平方米进行核算)、小高层按4200元/平方米、18层高层按3800元/平方米、32层高层按3000元/平方米进行核算，则方案一成本最低、利润和利润率最高。从目前市场环境来看，电梯洋房和小高层产品市场认可度最高。 3、从该区域的整体规划考虑，适宜增加中低密度为主的产品线，建议将方案一作为推荐方案，电梯洋房、小高层二类产品继续开拓中高端市场并丰富太阳城整体产品线（可考虑养老社区规划在小高层内），等待整体市场环境逐渐成熟后，可在太阳城其他项目中考虑规划中高层住宅产品。 核算结果如下表： 建筑类型 方案一 方案二 方案三 建筑形式 小高层、电梯洋房 18层高层、小高层、电梯洋房 32层高层、小高层、电梯洋房 成本(万元) 17551.60 22354.58 30945.30 收入(万元) 25339.20 29809.40 38568.80 利润(万元) 7787.60 7454.82 7623.50 利润率 44.37% 33.35% 24.64% （注：地价以100万／亩核算） 三类产品的具体经济核算对比分析见下页： 住宅集团市场策划部 2007-10-12 三类产品的具体经济核算对比分析如下： 1、基础数据 项目基础数据 数值 单位 占地面积 49.04 亩 3.27 万平方米 产品类型 方案一 方案二 方案三 容积率 1.644 2.049 2.916 总建筑面积 5.956 7.509 10.344 万平方米 土地总费用 4903.50 4903.50 4903.50 万元 土地单价 100.00 100.00 100.00 万元/亩 单位土地成本 912.41 731.71 514.4 元/㎡ 2、成本核算 建筑类型 方案一 方案二 产品型态 小高层 电梯洋房 地下室 18层高层 小高层 电梯洋房 地下室 销售均价(元/㎡) 4200 5000 2000 3800 4200 5000 2000 建筑面积(万平米) 3.376 2 0.58 3.877 0.824 2 0.808 单位土地成本 912.4 912.4 0.0 731.7 731.7 731.7 0.0 建安费 1100 950 800 1500 1100 950 800 规划设计勘探费(建安费3%) 33 28.5 24 45 33 28.5 24 市政公建配套费 80 80 80 80 80 80 80 配套建设费 70 70 70 70 70 70 70 人防工程费 40 40 40 40 40 40 40 景观费 40 40 40 40 40 40 40 不可预见费 55 47.5 50 75 55 47.5 50 管理费（总投资3%） 69.9 65.1 33.1 77.5 64.5 59.6 33.1 营销费用（售价3%） 126 150 60 114 126 150 60 财务费（总投资8%） 186.4 173.5 88.3 206.5 172.0 159.0 88.3 综合税（售价10%） 420 500 200 380 420 500 200 单位成本合计(元/㎡) 3132.8 3056.9 1485.4 3359.7 2932.2 2856.3 1485.4 建筑类型 方案三 产品型态 32层高层 小高层 电梯洋房 地下室 销售均价(元/㎡) 3500 4200 5000 2000 建筑面积(万平米) 6.712 0.824 2 0.808 单位土地成本 514.4 514.4 514.4 0.0 建安费 1700 1100 950 800 规划设计勘探费(建安费3%) 51 33 28.5 24 市政公建配套费 80 80 80 80 配套建设费 70 70 70 70 人防工程费 40 40 40 40 景观费 40 40 40 40 不可预见费 87.5 55 47.5 50 管理费（总投资3%） 77.5 58.0 53.1 33.1 营销费用（售价3%） 105 12