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杭州日报/2006 年/9 月/21 日/第026 版 房产新闻 买卖双方如何规范房产律师居中指点 ——写在省房博会开幕之际 浙江腾飞金鹰律师事务所主任律师 金鹰 我省商品房买卖领域，经过了近几年的纷争，从不够成熟到渐趋成熟，从卖方市场渐趋买卖 平衡，从感性维权到理性维权……其中有一个不可忽视的因素在起作用，那就是法律——这只看 得见的手，在调整、推进着买卖双方以及他们的关系。可以说，房地产行业在我国真正进入市场 化阶段不过十年的时间，还有很长的路要走，尽管要经历很多困难，广阔的前景仍然不言而喻。 这一领域的发展过程，也必然要经历游戏规则逐渐规范化、透明化，不断建立社会公平、合理分 配社会公共资源的过程。笔者作为一名从事房产法律服务的工作者，服务的对象既有开发企业， 又有消费者，多年来也致力于寻求其间的平衡。值此省房博会即将开幕之际，仅从处理房地产实 务法律纠纷的角度，探讨一下商品房买卖双方应注意规范的问题。 1 楼书细分辨 开发企业在销售期房时一般都要制作楼书。前几年，很多开发企业花了相当多的资金来制作 楼书，但因楼书而引发的纠纷也在不断增加，以至于有消费者把“楼书”称之为“美丽的陷阱”。 而这些内容往往在商品房买卖合同中没有作出约定，消费者向开发企业主张权利时，往往被告知 楼书中的陈述系要约邀请而非要约，因此不是合同的组成部分，开发企业无须承担违约责任。《合 同法》第 15 条规定商业广告为要约邀请，因此消费者要想以楼书为依据要求开发企业承担违约 责任，往往得不到支持。但是随着2003 年6 月 1 日《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠 纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）的施行，楼书内容全都是要约邀请的说法 已经被否定，《解释》规定：“商品房的销售广告和宣传（即我们通常所称的楼书）为要约邀请， 但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房 买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商 品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，因此楼书中对商品 房规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺只要符合《解释》中规定的三个条件，该说明 和允诺就是合同内容，第一，在红线范围内，说明和允诺具体确定；第二，对商品房买卖合同的 订立有重大影响；第三，对房屋价格的确定有重大的影响。比如楼书记载的小区容积率、绿化率、 配套的会所、学校等设施，这些内容均会对消费者购房及房价产生重大影响，如果开发企业为了 楼盘好售，而作虚假陈述，只能是搬起石头砸自己的脚，最后向消费者承担违约责任。 作为理性的开发企业，首先应该对销售的楼盘、对消费者、对自己的信誉负责任，不仅使楼 书有华丽的表面，更应使其有真实的内容，真正成为消费者选择房屋的依据，而不是陷阱。另一 方面，作为理智的消费者，对楼盘的各种构成要素，包括开发企业的实力与诚信等都应有自己的 了解和评判，购楼时多关注相关的法律、政策，或者请律师等专业人士帮助分析楼书内容，增加 防范意识，从华丽的楼书中找出对自身具有意义和影响的内容，可直接在合同中约定广告视为合 同的一部分或者把广告的内容以合同条款形式明确下来。 2 促销要实现 在国家一系列宏观调控政策下，房市供求双方开始趋于理性，开发企业出于尽快回笼资金的 需要，在销售策略上纷纷作出调整，广大的消费者从中也得到不少实惠。这里提醒开发企业注意 的是，促销广告一定要要合法、严谨，根据《中华人民共和国广告法》第九条第二款的规定，“广 第1 页 共5 页 告中表明推销商品、提供服务附带赠送礼品的，应当标明赠送的品种和数量。”因此，如果刊登 促销广告的，一定要标明赠品的详细内容，保证赠品的质量，维护自身的信誉。此外，根据《反 不正当竞争法》和《关于禁止有奖销售活动中不正当竞争行为的若干规定》，如果售房时，采取 抽奖式的有奖销售，最高奖的金额不得超过五千元人民币。 尽管开发企业纷纷使出浑身解数，应对产业变局，但消费者也应根据自身的条件冷静判断选 择，切勿跟风、盲从。对于开发企业为促销提出的很多承诺，不仅要书面确认下来，而且要保证 这些促销措施具有可操作性。应把握好以下几点，第一，赠品的所有权是不是开发企业自己的。 如不是，开发企业就无权赠送。比