张家界国际大酒店投资建设可行性论证报告.doc

张家界**国际大酒店可行性研究 目 录 项目背景 1项目主办单位简介： 张家界**天下旅游产业有限公司成立于2001年，注册资金2000万元。是集房地产、旅游酒店、设施、生态农业投资开发及高新技术产品与推广为一体的综合型企业。公司下设投资管理、营销策划、建筑工程、酒店管理等部门。 公司计划在张家界市南庄坪区投资2.1亿元开发“**旅游城”项目，项目包括“**豪庭”高档住宅小区、“旅游商品城”及“天下国际大酒店”；公司还与湖南省旅游开发总公司合作，共同投资在张家界武陵源核心风景区开发建设“张家界**国际大酒店”。 2项目概况： 本项目位于张家界市武陵源核心景区中，距离武陵源干线马路约400米；背面是一连绵山区，地块与军砥路相连且边缘相隔有一条小溪。在地块之间（正面）可以远眺著名的名胜风景“百丈峡”。地块总面积约为60亩，预计建成一个低密度的建筑群，其中，总占地面积为：39660平方，总建筑面积计划在27972平方米；其中规划设计客房面积约为16783平方米；客房数量大概在250间左右。 设计依据：本项目所处位置及地形和面积等具有较大的约束性，首先，项目的面积不是很大，只有不到40000平方米，其二，项目定位为一家五星级酒店，对于酒店和酒店以外的配套工程及环境规划都有较高的要求，这时我们在对酒店的功能面积进行分摊时应注重酒店与配套的比例，而不是一味偏重项目的利润而轻各个项目的功能主体比；其三，项目所处武陵源地区有很多的酒店物业、分布较为集中且和项目距离较近，再者距项目40公里的辐射范围内也分布着众多的酒店、宾馆（张家界）,如果项目在设计时,过多的加大项目的密度,那么,这对项目来说是一个制约,原因为： 项目的竞争大(区域内众多的酒店物业)； 来此旅游的客户对酒店的要求也尽不相同,有的客户喜欢好一点或上档次的酒店,而有的客户则较为喜欢一些经济实惠的酒店； 综上所述，根据项目的五星级定位标准和结合项目周边（市场）情况，我司对项目的房间数量进行了严格的控制和精确的测算，故把项目的房间数量定为250间，至于项目准确的建筑面积和项目的容积则需根据我司之建议与专业的建筑设计公司再作进一步的商讨。 3项目主办单位的发展意图： “张家界**国际大酒店”定位为“五星级产权式休闲度假旅游酒店”。项目建成后将是张家界市首家“休闲度假式五星级”酒店，项目将引进目前国外流行的产权式酒店开发模式且配以先进的酒店经营管理模式。项目开发建成后将成为张家界地区乃至湖南省的首个产权式酒店。项目将按照主题式酒店的模式进行策划开发建设，使项目成为张家界一个经过人为塑造的美不胜收的旅游景观和最具有代表性的国际性的高档酒店，在其建筑风格上也力求把项目建成为张家界市一个标志性建筑物。借以达到项目的形象、质素、品牌的全面提升。 市场定位依据： 项目所处的地区为世界著名的旅游城市——张家界，每年有数以万计的客人来此旅游渡假； 符合项目产权式酒店的开发模式 产权酒店的定义；—现在国内的产权酒店都是以旅游为结合点； 开发条件：地处风景名胜区且旅游资源十分丰富； 目前在湖南省还没有一家产权式酒店，所以对于本项目来说，周边是没有竞争对手，这对项目的销售来说是一个有利因素； 当前国内产权式酒店的盛行且国内房地产消费和投资热情空湔高涨，外加上中国目前高速发展的经济和人们日益提高的物质生活水平，为产权式酒店的发展提供了优越的条件； 国内各地目前的产权式酒店销售业绩十分良好；（海南、深圳、广州、大连、上海等地）； 假日经济的繁荣，带动了旅游产业的发展和旅游经济的发展，为以旅游为结合点的房地产开发创造了条件； 项目投资环境和市场状况概述 1张家界市概况： 张家界市为湖南省的一个地级市，它位于湖南省西北部，距省会长沙398公里，总面积9563平方公里，东西最长167公里，南北最宽96公里，总人口150万人。张家界市分为永定、武陵源两区（县级）和慈利、桑植两县。主要风景区集中在张家界市的武陵源区，因此武陵源被成为“武陵源核心景区”，张家界市更被联合国列为“世界自然遗产”之一。现在张家界市的基本建设正在加紧之中，为开拓旅游产业。张家界市由南庄坪到武陵源之间的“张清公路”已经基本完工，不日将正式通车使用，以后通过“张清公路”从张家界市的经济中心“永定区”到“武陵源核心景区”的行车时间将缩短为半小时左右，对旅游人士是一个相当方便的行程。由“常德”到“张家界市”的“常张”高速公路也开始动工将在2004年通车，现在由湖南省省会“长沙”到“常德”的高速公路已经通车，在“常张”高速公路通车后，又“长沙”到“张家界”开车的时间将在3小时左右，这样将大大加强“张家界”市与外界的联系，为到“张家界”旅游的人士提供了更大的方便。另外已经动工的大型项目有“张家界荷花机场”的扩建工程；正在规划当中的“张家界火车站”搬迁