广州正佳广场开发策略解析+38p.pdfVIP

标杆项目借鉴部分 | 购物中心开发案例分析 正佳广场 占 地 面 积 ： 5.7万平方米 总 建 筑 面 积 ： 42万平方米 总 投 资 额 ： 约40亿元人民币 功 能 定 位 ： 大型都市MALL 停 车 位 ： 1500个 投 资 商 ： 大鹏集团 发 展 商 ： 广州正佳企业有限公司 物 业 管 理 ： 广州市正佳物业管理有限公司 建筑设计单位： 美国捷得建筑事务所、广州市设计院 项 目 地 址 ： 广州市天河区天河路228号 一、项目概述 正佳广场位于天河路与体育东路交汇处,连通6万平方米的市民广场。在城市中轴黄金核心, 是华南最大交汇点,13米过道直驳地铁一号线与三号线换乘站,与广佛地铁、珠三角城市轻轨网 络连为一体。地上七层，地下两层半；东塔楼:48层五星级酒店式公寓，西塔楼:30层超甲级写字 楼。约100000个国内外品牌同场经营。 正佳广场以体验式购物为主题，采用剧场式的商业空间布局，设计日顾客流量80万人次， 是集购物、休闲、娱乐、餐饮、康体、商务于一身的超大型购物中心。 二、开发背景研究 正佳广场位于珠三角经济格局的核心区域，拥有成熟的交通、成熟的消费群，并具有一定 的竞争优势，项目聚“天时、地利、人和”于一体，为其开发与经营发展奠定了坚实的基础。 1、珠三角经济一体化的发展 1.1 珠三角经济格局 珠三角经过多年的发展与历史沉淀，目前已经逐步形成以广州为顶点，东西两翼发展，珠 海、深圳为轴线，南沙为中心，各经济因子点状散布的城市空间经济格局。 2 6 3 ■ 向西延伸：广州——番禺——顺德——中山——珠海 向东延伸：广州——东莞——深圳——惠州 广州是珠三角经济格局的核心，而天河区又是广州的商业中心，由此可见，天河区在珠三 角商圈占据重要的地位。 1.2 一小时经济商圈的构筑 根据《珠三角洲经济区城际快速轨道交通线网规划》构想，珠三角将修590多公里的轨道网 （轻铁网），轨道网的线网架构分为三部分，两条主轴、三条放射线（接驳支线）和两条联络 线。按照这一线网布局和规划标准，建成后的城际轨道网将贯通广州、深圳、珠海等珠三角经 济区九个主要城市，以广州为中心，一小时内分别可达珠三角九个城市。 2、 天河第一商圈的形成 在天河5-10年发展蓝图上，将会 形成“双环”结构的新商业中心，即 以天河体育中心为轴心约10平方米公 里的地区将建设成为广州市的中央零 售区，与珠江新城形成的广州中央商 务区紧密联系，成“双环”结构。 按计划，到2010年，天河区社 会商品零售总额将达279.78亿元， 年均增长12%，因而天河区也将有 实 力 成 为 华 南 “ 第 一 商 圈 ” ， 发 展潜力无限。 正佳广场处于目前广州第一大商 圈核心地，有80万强大的消费群体支 持。同时交通比较便利，也带来了其 它地方的消费群体。在它西边的天河 城广场已开业9年，从开始偶尔一天 人潮超10万人次，到20