世联南昌市商道领域营销策划报告.ppt

第二部分 项目定位 一、市场扫描 1、宏观市场 中国从“共性时代”进入到了“个性时代”，房地产的含义已经不仅仅是砖、钢筋、混凝土等构成的一个建筑空间所体现的物质层面，它已经上升到了环境、品位、文化、生活方式等超越物质层面的更高的精神层面上来，精神才是构建和谐社会的推动力。 一、市场研究 2、中观市场 南昌房地产的发展经历了三个时期： 一是环境时期，以地段来决定产品的价值； 二是产品时期，以性价比来决定产品的优劣； 三是生活方式时期，以是否能改变人的生活方式来作为衡量楼盘素质高低的标准。 近年来，南昌房地产快速发展起来，文化地产悄然兴起，南昌文化地产走了两条路线：环境文化和建筑文化。 一、市场研究 3、微观市场 经济的快速发展使得房地产业迅速腾飞，青云谱区房地产发展强劲，在该项目周边有以中式园林树立形象的上林春天、标榜纯水岸豪宅自己的水榭花都、打造高档品质的蓝天郡、建造现代主义高档公寓的蓝堡国际公寓、以中高档人文社区面市的青云明珠等等，这些楼盘个性与特色并存。 在这些个性与特色并存的房地产市场上，作为一个住宅与商业共生的地产项目，我们何去何从？我们需要有个性的主题定位！ 二、项目把脉 一、 项目概况 项目位于迎宾大道与何坊路交汇处，东和北靠居民区，南依何坊路，西接迎宾大道，占地面积为61.481亩，南头小，北头大，地块呈不规则的形状，周边配套设施完善，文化气息渐浓，生活氛围浓厚，是一个成熟地带的地块。 二、项目把脉 1、地脉——地理之本 青云谱区有着悠久的历史和文化底蕴，处于市中心与昌南之间，受前市中心与后市中心的联手拉动，区域快速发展；再加上本项目地处迎宾达到与何坊路交汇处，配套设置完善，生活氛围浓厚，文化气息渐浓，商业前途光明。 二、项目把脉 2、文脉——灵感之源 青云谱区位于南昌市南端，在这片钟灵毓秀的土地，孕育了底蕴深厚的历史文化，自古学风甚浓，多出人才，享有“人世蓬岛”、“人杰地灵”之美誉，常有文人雅士慕名而至，留下墨宝；辖区内有高等院校5所，中等专业学校13所等，政府大力推进文化事业，强化区域的文化氛围。 二、项目把脉 3、人脉——心灵之约 青云谱区散发着商业企业，但是不够浓厚，不具特色，区域内商业以个体经营户为住，虽然小打小闹，但是潜藏很大的成功经商报复，他们缺乏商业之道，他们急需经商之道，他们有着共同的心灵之约：理财与发财。 三、定位成因 1、中国经济腾飞，中产阶级越来越多。 根据中国社科院的调查研究，中国中产阶级的数量超过8000万，他们的年收入在6万至50万元人民币，他们大多数有很高的文化水平，有经商的头脑，骨子里都着经商的梦想。 三、定位成因 2、江西中部崛起，经济发展越来越快。 在江西省委省政府的带领下，江西率先在中部崛起，经济每年以2位数增长，城市化进程越来越快，形成了“南看深圳，北看大连，中看南昌”的格局，这隐藏着良好的商机。 三、定位成因 3、房地产业起飞，南昌房价越来越高。 从2001年开始到现在，南昌房地产业迅速起飞，房价一路飙升，现在房价越来越高，2001年才1400多的均价，到现在4000多的均价，加上物价上涨而工资不涨的现实，人们难以应付高房价的压力。 三、定位成因 4、心理意识升温，致富行为越来越强。 在这个充满物欲横流的世界，物质需求撞击着人们的心理，精神需求拍打着人们的心灵，人们渴望得到物质与精神上的满足，再加上人们的一种心理上的攀比，使得人们都有一种能够很好地发财致富的共同愿望。 三、定位成因 5、行业充满饱和，经商之道越来越渴。 根据工商局的消息，南昌每年有10000多家中小企业注册，也有几千家企业注销，注销的企业没有领悟透“商道”，他们需要“商道”，他们渴望在商界能够踏上成功之路。 三、定位成因 6、物质生活充裕，精神需求越来越强。 随着生活水平的不断提高，人们不在对物质生活有什么特别强烈的依赖，人们在精神上的需求越来越强烈，而文化作为一种最有品位的精神层面的东西，开始越来越受人们的欢迎。 三、定位成因 7、区域底蕴深厚，文化氛围越来越浓。 青云谱区历史悠久，文化底蕴深厚，文化氛围浓厚，区域内大中专院校越来越多，还有很多的科研机构，再加上昌南渐渐成为以后的城市中心，夹在现市中心与昌南之间的青云谱，文化氛围和商业气息越来越浓。 三、定位成因 8、项目体量不大，条件要求越来越明。 该项目占地约61亩，但商业要求不低于30%，这么到的商业体量，商业应该