世联大连亿达东方圣荷西营销策略调整报告.ppt

东方圣荷西营销策略调整报告 谨呈：大连亿达软件园开发有限公司 营销目标 目标解读——均价 目标解读——均价 目标解读——均价 目标解读——均价 目标解读——业绩 目标解读——业绩 目标解读——业绩 目标解读——业绩 目标解读——业绩 目标解读——业绩 目标解读——业绩 营销现状 营销策略要求 营销策略问题 项目所在的星海板块依托良好的自然景观资源和城市条件，成为高端居住的典型代表，且核心区域供应量的有限和价格的上涨，为泛星海区项目提升提供了良好的上升空间。 项目所在的星海板块（星海核心区和泛星海区）的区内竞争相对激烈。 项目营销价值卖点既具备良好的支撑高端项目所必备的希缺环境资源条件，尤其是完美的山景资源条件。同时，又具备良好的城市价值支撑和产品品质支撑。 客户访谈论证 客户访谈论证 客户访谈论证 客户访谈论证小结 案例借鉴——香港浅水湾半山豪宅 产品形式： 别墅和高档公寓 产品价值点： 繁华地段——浅水湾 山海之间——依山观海 客户构成： 本地富豪 演艺界知名人士 产品诉求点： 私密性 身份感 客户身份的纯粹性 价格：总价千万以上 案例借鉴——摩纳哥半山豪宅 产品形式： 别墅和高档公寓 产品价值点： 地段：繁华中的私家领地 景观：依山观海 配套：顶级配套和服务 客户构成： 世界各国富豪 产品诉求点： 私密性 身份感 尊贵感 价格：总价千万以上 案例借鉴小结 展示强化——产品营销——实景样板间 展示强化——气势打造——案场 目的：提高案场的昭示性和气势品质 手法：树立案场展示牌 位置：项目案场左右车行入口处，上岛咖啡一侧为宅语原展示牌，另一侧为圣荷西展示牌 形式：立柱式展示牌，高5米以上，带灯光效果 内容：宅语原为“SMART精致生活＋宅语原＋指示箭头”，圣荷西为“城市空中别墅＋圣荷西＋指示箭头” 展示强化——气势打造——案场 目的：提高案场的品质属性和昭示性 手法：更改售楼处入口处展示牌展示内容 形式：背景为圣荷西大跃户型的水印画，配合醒目文字 内容：将现有“展示中心”的文字内容改为“半山豪宅”即可 展示强化——气势打造——工地围档 目的：强化项目工地的宣传展示价值，并强化展示项目的豪宅品质气势 手法：树立大型工地围档 位置：圣荷西项目延五一路主入口南侧 形式：大型围档包装，高8～10米，底部漏空1米左右 内容：以项目效果图水印为背景，主要内容为“项目LOGO＋案名＋城市空中别墅＋电话”，要求简洁，但却高贵 展示强化——气势打造——品质强化 展示强化——气势打造——品质强化 展示强化——气势打造——品质强化 展示强化——气势打造——品质强化 展示强化——气势打造——身份对位 户型：圣荷西180平米样板间 评价：样板间装修设计品质感较强，但因户型格局比较特别，而装修设计的客群身份对位性相对较差，造成客户价值认知度偏低，必须借助目前海归客户相对认可的特征，强化客群对位感，增加户型营销力 调整建议： 1、利用交通性质，增加交通通道的走廊部分的展示价值，建议墙体配饰主题图片，图片的内容以艺术收藏或者是家庭照片为主。从而唤起对位客户群的购买欲望。 2、书房的设计建议对位户型国际化人士的生活特征，增加国际元素，如各国游历、风情饰品、各色艺术收藏等，并摆放英文版的国际杂志、国际商业管理、国际法律等彰显客户身份特征的书籍，全面打造一个国际人士的理想居家的氛围感。 展示强化——气势打造——身份对位 户型：样板间露台 评价：目前样板间露台大部分并没有有效利用，但从户型设计的角度却是一个非常有效的价值点，必须予以利用强化 调整建议： 将露台予以场景化营造，可在大露台放置休闲躺椅或布置成家庭绿化区，增加户型的功能展示区。 项目客户营销 客户营销内容 客户营销的内容： 项目信息速递，每月固定时间，对工程进度及相关项目卖点信息定时通过邮寄发送给老客户和意向客户，提升客户对项目的持续关注度和购买意向； 加强及时服务，一方面现场活动信息及时邀请客户参加，另一方面对于到场客户要求在客户离开后一天之内由接待置业顾问向到访客户发送感谢短信。 项目活动营销 活动营销要求 圣荷西活动营销的要求为： 高品质活动，形象强化； 活动客户对位度高； 社会影响力相对较大，新闻价值高； 项目活动营销 活动营销主题内容 时间：2007年6月16日 活动主题：东方圣荷西产品发布会 活动内容：产品发布会，对项目产品的规