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住宅小区车库、车位权属应更加明晰 ——兼谈对《物权法》第74条第1、2款理解 卢 茜 摘要随着我国经济的和汽车产业的飞速发展，汽车作为普通的交通工具走进了千家万户，成为了人们生活中的必需品。 随之而产生的问题是：这样大型的代步工具在主人回家后应当停放在哪里?如果主人家本身有条件辟出一问房来安放这 个大家伙。自然是不成问题的，也不在本文讨论的范围之内。本文要探讨的是居住在多层或者高层住宅内的人们关于停车 方面的权益。 关键词优先权当事人业主共有所有权使用权 作者简介：卢茜，宝应县人民法院助理审判员。 中图分类号：D923 文献标识码：A 二十年前，车库车位的建造完全不在房屋建造者的意识范围 就不易，不能再让停车问题再成为沉重的经济负担。若只是保护 内，家家拥有的几乎都是自行车等小型交通工具，楼前的空地及 业主的相对优先权，房地产商可利用其卖方身份的有利地位，将 楼道内半封闭空间完全可以解决停车的问题。但现在，与拥有汽 车库车位的价格大大提高，使之成为业主“不能承受之重”，届时 车家庭年高增长速度形成鲜明对比的是，存放汽车的车库车位的 小区的车库车位便完全独立进入到市场之中，价高者得，房地产 年增速仅为4％，发展相当滞后，小区车主停车艰难，由此引发诸 商可顺理成章的将其租售给除业主之外的第三人，轻易就挣脱了 多问题。作为新小区的建造者的房地产开发商们嗅到了其中的 法律的束缚。由此可见，法律上应明确规定小区的车库车位只能 商机，车库及车位的建造成为新建小区不可缺少的部分，在不少 是提供给本小区业主使用，这样一来，价格上无法完全形成竞争， 停车紧张的大中城市，小区车库车位成为又一摇钱树，其租售价 房地产商也会顺应形势制定一个相对合理的价位，业主们不至于 格甚至远远超过同地段的房价，堪比豪宅，即便如此，也是一车位 望家门口的车位而兴叹。且从另一个角度来看，毕竟住宅小区不 难求。为了解决纠纷，治理种种乱象。我国一些地方人大和政府 能完全说是公共场所，小区内大部分设施是属所有业主共有，业 部门根据实际需要针对车库车位的使用管理相继出台了一系列 主之所以选择在此处购房安家，小区的环境是其中重要的因素， 了规定，但由于其权限所制约，均未涉及车库车位的权属问题。 业主不仅仅居住在屋内，还会在屋外进行休闲、运动等一系列活 动，小区物业有责任保障业主的正常生活。若有外来第三人在此 直至2007年3月16日，《物权法》在人们的期待中颁布，其第74 条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满 拥有车库车位，必定要频繁出入其中，若第三人再将车库车位售 足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的 出或者租赁，进出小区的闲杂人员更多，不利于小区物业管理，势 归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主 必对业主的生活造成一定的影响，那么当初买房时所得到的附加 共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 值大大降低(此附加值肯定是计算在房价内的)。综上所述，小区 首次以法律的形式规定了小区内车库车位的权属，填补了我国立 的车库车位只能是归本小区业主所有。当然，在小区车库车位确 法上的空白，具重要的历史及现实意义。但同时，此条规定过于 实闲置的情况下，应当允许房地产商将其租赁给小区内其他有需 原则化、缺乏可操作性且用语模糊，未能终止相关争议，相反随着 要的业主或者第三人，但是签订的租赁期不宜长，以半年到一年 车库车位供求矛盾的日益突出而愈演愈烈，不同的人站在不同的 较为合适，并严禁其转租的行为，当有业主需要购买停车位时，可 利益立场对该条款作出了完全南辕北辙的解读，因此急需通过进 快速收回出售。但是为了鼓励小区业主尽快购买停车位，提高房 一步立法或者司法解释等形式加以明晰。笔者在此就几个热点 地产商的积极性，应当允许车库车位价格浮动，在业主购买时以 问题进行一些探讨。 当时的价格为准，具体可参考周围的市价。 一是74条第l款中所提到的“规划用于停放汽车的车位、车 二是74条第2款中“建筑区划内，规划用于停放汽车的车 库应当首先满足业主