农村土地承包经营权流转价格问题研究.pdf

《农业经济问题(月刊)2013年第11期 农村土地承包经营权流转价格问题研究木 口翟研宁 内容提要：完善农地承包经营权流转机制是解决我国“三农”问题的关键，流转价格问题是 农地承包经营权流转机制的重要内容。针对目前农地承包经营权流转价格偏低的现象，本文通 过实地调研得到农地流转的实际交易价格，运用收益还原法测算农地流转的应然价格，通过对比 两种价格分析造成实际价格偏低的原因。 关键词：土地承包经营权；流转价格；实际交易价格；应然价格；价格差异 随着家庭联产承包责任制的潜能从释放走向 阶段，存在一系列问题，而其中农村土地承包经营 消散，尤其是无法解决农户的超小规模经营与现代 权流转价格问题尤为突出，总体上价格偏低，侵犯 农业集约化要求的矛盾，迫切需要机制上的进一步 农民土地权益的风险较大。农村土地承包经营权 创新，农村土地承包经营权流转成为大势所趋。我 流转的实际交易价格和应然价格到底有多大差异? 国农村土地承包经营权流转总体上处于初级发展 差异产生的原因是什么? 一、农地流转中的实际交易价格和应然价格 农村土地承包经营权流转价格是农村土地承 村土地承包经营权流转实际交易价格的载体可以 包经营权转让、转包、互换、出租、人股等过程中地 是货币，也可以是粮食等实物，一般是货币。 租和地价的表现形式。 农村土地承包经营权流转的应然价格是指， 农村土地承包经营权流转的实际交易价格，是 由于农村承包地作为一种资源能够带来的一定经 指农村土地承包经营权流人方为取得相应的承包 济效益，农村土地承包经营权作为一种权利能够 经营权利而实际支付的价格。农村土地承包经营 带来一定收益，农地承包经营权流人方为了取得 权流转的实际交易价格一般由流人方和流出方个 农村土地承包经营权而应当支付的价格，是农村 人或流出方所在的集体经济组织协商确定，在流转 土地承包经营权所凝结的无差别的人类劳动的货 合同的价格条款中予以明示，是农村土地承包经营 币表现。 权流入方实际支出而流出方实际得到的价格。农 二、农地流转价格的核算方法 农地估价方法有收益还原法、市场比较法、成 收益还原法能对产生收益的农用地价格评估，因此 本逼近法、假设开发法、基准地价修正法五种①。 适用于流转后农地价格的核算。 收益还原法是最常用的农地估价方法，另外，由于 收益还原法是将待估农用地未来每年预期纯 ·项目来源：中国农业科学院基本科研项目“农业现代化背景下农村土地流转问题研究” ①艾建国，吴群．不动产估价．中国农业出版社，2005：39～150 —82— 万方数据 翟研宁：农村土地承包经营权流转价格问题研究 收益，以适当的土地还原率统一折算，从而估算出 的农用地交易实例，用交易实例的土地租金或土地 待估农用地估价期日现值的一种方法。运用此方 纯收益与其价格的比率的均值来作为土地还原率。 法评估农用地价格的程序一般包括：第一，搜集与 二是安全利率加风险调整值法。即土地还原率等 待农用地有关的收益和费用等资料。比如种植农 于安全利率与风险调整值之和。一般可选用同一 作物的面积、品种、价格，生产所投入的农药、化肥、 时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款 劳动力数量和价格等。第二，测算年总收益。流转 年利率作为安全利率；根据农业生产所遇到的灾害 后的承包地仍然是作为农业使用的年总收益就是 性天气等风