前期物业管理招投标为何难以推行.pdfVIP

制不力，开发商另有所图，各地没有《暂行办法》的实施细则。 期物业管理招投标 一 可 难以推行 ，，L 一 文 为ii|}周 和烨．一l№f 2003年6月26日．国家建设部以“建住房(2003)130号文件”印发了《前期物业管理招标投标管理暂行办法》(以下简称《暂行办法》)， 供各地贯彻执行。《暂行办法》是《物业管理条例》的重要配套文件。《暂行办法》的出台，对于全面贯彻执行《物业管理条例》具有十分重 要的意义。 《暂行办法》出台至今已有半年多的时间了，但贯彻执行情况却不尽人意。以重庆为例．每年开工、竣工的商品住宅均以数百万 计．但见诸媒体的通过招投标选聘前期物业管理企业的住宅小区．仅见渝北区的一个体量约4万平米的小区。 为什么会出现这种状况?据笔者了解．主要存在以下原因。 源头控制不力 质．进而打造房地产品牌．形成口碑 受到严重影响。这些都是开发商不愿 据了解．《暂行办法》下发后，各 效应，通过营销中的”近亲繁殖”，来 看到和极力规避的。而如果白建自 地房地产主管部门鲜有实施细则出 达到促销的目的。营销中节省下来的 管，通过做工作或变通处理，这种风 台。开发商在各地房地产主管部门登 广告费用，完全可以用来贴补物业管 险和损失将会大大降低。 记办理商品房预售许可证时．各地虽 理费用。达到“失之桑榆，收之东隅” 然仍将开发商是否与物业管理企业签 的目的。 各地没有《暂行办法》的实施 订有前期物业管理服务合同作为前置 ◆举行规范的招投标，开发商会 细则，《暂行办法》就像一台 条件．但并没有要求与开发商签订合 增加一笔不小的开支。场租费．办公 没有操作系统的电脑而无法 同的物业管理企业一定是通过招投标 费、招待费、聘请专家评委的差旅费 操作 胜出的。因此，政府主管部门贯彻《暂 等。加之2003年8月28日中国物业管 其中最重要的问题是： 行办法》的力度不够，把关不严是最 理协会公布全国第一批物业管理招投 ◆进行招投标需由谁批准或向谁 重要的原因。 标专家评委名单后，各地并没有同步 备案7 组建相应的专家评委队伍并在媒体和 ◆应当在当地什么媒体和网站向 开发商另有所图 网上公示，直接给开发商举行招投标 社会公示7 从各地的情况看，开发商对《暂 带来的问题有两个：一是不知道去什 ◆对什么样档次和体量的楼盘， 行办法》普遍不感兴趣。主要原因有 么地方延聘有资质的专家评委?二是 什么资质的物业管理企业具备投标 以下几方面： 中国物业管理协会公布的第一批80名 的资格7 (建筑行业明确规定各级 ◆90％以上的开发商都组建有物 专家评委，地域分布极为不均，北京 资质的企业能够承揽不同高度和体 业管理公司，自建自管．“肥水不流外 和沿海占了三分之二强。若需要从外 量的建筑) 人田”。 地延聘专家评委，费用还会增大。 ◆专家评委的资质由谁审查、怎 ◆开发商自建自管的主要目的是 ◆不搞招投标，自建自管．可以 样聘请7 为了促进销售。而专业化的物业管理 有效地规避违约风险。由于资金、工 ◆参加投标的物业管理企业的交 企业的目的是追求利润的最大化。二 期和个别开发商恶意欺诈等原因，开 费标准7 者的经营理念和管理目的南辕北辙。 发商不能按照合同约定如期交房在各 ◆招标结果是否经政府主管部门 开发商最担心的是专业化的物业公司 地均有发生。而交房时景观未完成、 批准或报其备案?是否需要公证7如 制定的物业服务费收取标准高了会影 道路未铺装、水(永久用水)、电(永何公示7 响销售．或注重降低管理成本而导致 久用电)、气、通讯、闭路、网络未开 上述问题得不到解决，《暂行办 楼盘的管理品质下降，也会直接影响 通．电梯不能运行．有的未通过分部 法》就会成为空中楼阁