收益法在房地产评估中应用的环境构建.pdfVIP

瞧盏滤雍房地庐谭衢嘹廑厕哟 口王成勇(教授) 。环境构建 (辽宁对外经贸学院辽宁大连116052) ～一～一一一 川林眦湘删黻 一一～一一一 本法、市场法和收益法是房地 (二)无形资产所带来的收益难以 收集所必需的材料时需要花费大量的 成产评估中的三大方法。随着我 从房地产收益中剔除 人力、财力和时间．从而影响和制约了 国市场经济的不断完善。房地产评估 由于专业评估机构从业人员知识 评估人员对收益法的采用。 需求的日益增长．以成本法来评估房 背景不同。在对无形资产的理解上存 (四)资产评估报告质量不高 地产价值的做法已经越来越不适应社 在较多偏差。这也导致在房地产评估 评估报告质量不高主要表现在对 会发展的需求。因为投资者购买或者 过程中．将无形资产所产生的收益直 企业、行业、政策及社会环境的影响缺 投资某项资产，不仅关心该项资产的 接计入房地产的收益中来评估房地产 乏分析、参数的确定依据不充分，程序 成本。更关心该项资产带来的收益以 的价值。显然．这样评估出的房地产价 简化，甚至编造数据，最终使评估结果 及获得未来收益风险的大小。美国会 格是包含无形资产价值的。有些评估 严重偏离客观实际。究其原因除了评 计准则及国际会计准则进行的公允价 师虽然意识到无形资产的价值在房地 估人员不具备运用收益法的能力．机 值和全面收益改良。更是离不开收益 产价值中占有很大一部分．但基于评 械套用公式。不恰当的使用假设代替 法．美国FASB2000年推出的第七号估方法的限制．也无法准确量化无形 调查分析，所取参数缺乏依据外，还包 财务概念公告《在计量中使用现金和 资产的价值．只能将待估房地产与其 括以下几个方面的原因：一是来自于 现金流量信息》，更是将收益法推向巅 他相类似的房地产作比较，来剔除无 外界干预，主要来自企业及政府主管 峰。可以预见。收益法将成为资产评估 形资产所带来的收益．这是目前普遍 部门。企业或主管部门为了自身和地 中最重要的一种评估方法。 公认的一种方法。所以．即使剔除无形 方的利益．往往对评估结果有一定的 一、房地产评估运用收益法存在 资产带来的收益是评估师回避风险的 要求，其中最为典型的是企业的上市 的问蜃 一种做法．但不能真正客观的评估出 评估。而评估机构为了自身的经济利 (一)对收益性房地产理解不全面 房地产的价格。 ， 益。迎合企业及主管部门的要求。评估 在房地产评估中．大多数评估师 (三)信息来源的匮乏制约收益法 中不是以调查和客观分析为基础．而 仅仅对目前带来收益的房地产会考虑 的应用 是根据结果要求来设定参数．其结果 选择用收益法评估．而对于有潜在收 及时、准确地掌握房地产行业的 必然偏离客观实际．由此受到社会的 益的房地产一般不会考虑采用收益法 经济信息、技术信息和政策信息是运 质疑。二是不正当竞争．主要表现在评 评估。这主要是因为：其一，有潜在收 用收益法的基础。因此大量收集、整理 估机构采取竞相压低收费、给回扣、满 益的房地产难以界定；其二，有潜在收 和分析不同的信息是评估机构和评估 足委托方要求等手段来承揽评估项 益的房地产暂时没有实际收益．相对 人员运用收益法的前提。但是由于我 目。当收费额度低于项目评估所需合 的．在评估时需要的基本数据比