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具体分析 1. 2005年中国经济正处于上升通道，较高的经济增长预期使人们对房地产前景大为看好。 2.房地产作为一种保值增值的投资品吸引了大量资金的投入。 3.2005年前后，国家实施的稳健的货币政策以及适度宽松的财政政政策比较有利于房地产行业的发展。 4.2001年至今，中国经济一直处于通货膨胀的上升通道之中。诸如房地产等固定资产的价格水涨船高，推动了各个楼盘价格的攀升。 1.个性化需求 2.竞争对手增多 3.宏观政策 价格下降因素 个性化需求与五星级酒店般的家 星河湾提供了豪华的装修，大量应用石材，奢华气派，但是随着经济增长人们的消费观念变化差异化需求越来越多，有个性化需求的人不再追求传统装修的气派等，定制的装修方案不能满足他们的需求 居住概念不清晰，SOHO 高档住宅不断涌现-合生云霄路8号 1.越来越多的开发商把触角伸向高端住宅，多样化的选择，将改变这种“一家独好”的局面，使消费者愿意为其支付的价格下降 2.星河湾的业主约93%（数据来自杂志《楼市》）属于二次或二次以上置业。其中二次以上置业客群占比56.8%。二次或二次以上置业的客群置业的动因一般包括：①投资②提高生活品质，满足住宅“更新换代”的需求③受从郊区别墅回迁的潮流影响 有数据表明，虽然星河湾80%业主购买目的为自住，20%为暂时出租，但是真正入住率50%以下。 以上数据也从侧面反映了业主更倾向于将该住宅看做是一种身份地位的象征，当该住宅不能恰如其分地彰显其身份地位的时候，业主愿意为其支付的价格也相应下降。 宏观政策 1.经济的波动影响人们对房地产保值增值的预期。 2.国家宏观调控的直接手段会直接作用于购房者的行为，通过硬性调整市场供求来调整房地产价格。 * * * * 星河湾地产控股有限公司 宏宇集团2008年更名为星河湾地产 星河湾地产控股有限公司简称星河湾集团 企业名称跟着核心品牌名称走，另一个例子是LVC集团后更名为山水文园集团 北京星河湾项目概述 北京星河湾位于朝阳区东四环路朝阳北路四季星河路，距离CBD商圈不到10分钟车程。项目北临近千亩森林公园。社区立体化园林、高品质室内装修。重点小学、双语幼儿园、超五星级会所—四季会、酒店式公寓等一应俱全，以其罕见的高品质震动京城地产界。 优势点Strength 1.全景现房开盘，房屋空间清晰可见，内外配套设施一目了然，规避烂尾楼风险，给予市场十足信心 2.园林、公园、高尔夫，从观赏到社区独享（森林除外） 3.高档精装修，建筑与设计工艺精良高价高品质 4.高端物业，为高品质社区生活提供保障 5.配套商务与生活设施保障 6.广州星河湾的成功，前期造势，市场口碑好 7.追求高品质精细舍得的企业文化 8.紧靠朝阳公园版块成熟豪宅地段 劣势点Weakness 1.高端住宅，总价高，客户群相对小 2.现房销售，资金压力大，资本成本高 3.所处地段朝青版块，市政生活设施相对落后 4.追求个性化的顾客不接受过多的开发商装修 机会Opportunity 1.区域发展潜力大，版块楼盘多为中档普通楼，未见大户型高端豪宅 2.所处地块原为仓储用地，有足够可开发土地 3.星河湾位于朝阳北路南侧，下方更有即将扩建的朝阳路和京通快速，受CBD核心区的辐射明显 4.本区域内楼盘大都经历过了两年的消化期，供给有限 威胁Threat 2004年初发布的《北京城市总体规划2004~2020》北京市域范围内，构建“两轴-两带-多中心”的城市空间结构，朝阳区的中央商务区也是一个中心，越来越多的地产商认识到了朝青版块的价值，未来更多楼盘在这一区域兴建 从2005年，国务院颁布的《关于切实稳定住房价格的通知》——俗称“旧八条”，到今天的新国八条，政府吹响了调控房地产业，严防房地产泡沫的号角 一、实体特征 1.大手笔改造周边环境提升楼盘价值 2.精细的社区园林景观 3.高端物业 4.豪华装修 5.建筑质量、风格 6.全景现房销售 具体细节介绍…… 星河湾地块原状 星河湾周边地块原状 星河湾现状 各项指标对比 项目名称 星河湾 北京花园 公园大道 棕榈泉国际公寓 价格（元/平方米） 一期15000 均188000 15000-18000 9700-40000 户型面积 一期247-381 198-268 97-212 129-364 开盘时间 2005年7月 04年10月 03年6月 二期03年3月 建筑面积 一期200000 27000 483000 240000 套数 一期500 125 1254 1400 楼层状况 容积率 项目名称 星河湾 北京花园 公园大道 棕榈泉国际公寓 社区内环境 交通便利情况 自有生活设施 周围生活设施 室内设计装修 建筑风格 园林品质 物业规格 社区外部环境 项目知名度 建筑品质 目标业主人群 酒店