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东京街区 东京街区 东京街区 开盘价格方案 万科城项目组 2011年05月16日 一、房源情况 二、住宅定价依据 三、住宅定价结果 四、商铺定价依据 五、商铺定价结果 目录 房源情况 楼栋位置 东京街区指标 房源情况——楼栋位置 纽约街区 东京街区 1 2 3 阿姆斯特丹街区 商铺分布 房源情况——东京街区指标 组团 住宅楼栋 　 户型（㎡） 套数 面积（㎡） A7组团 1# 1A 65 114 7410 1B 63 23 1449 小计 　 64 137 8859 2# 2H 89 68 6052 2J 87 34 2958 小计 　 88 102 9010 3# 2G 80 45 3600 3D 108 45 4860 小计 　 94 90 8460 合计 　 82 329 26329 基础数据： 住宅总建面26329平米，总套数329套，共分为3栋楼。 东京街区主要以一居、二居室产品为主，三居占总比18%。 东京街区住宅产品配比 万科城东京街区户型面积配比 户型 套数 所占比例 面积 所占比例 一居室 137 41% 8859 34% 两居室 147 45% 12610 48% 三居室 45 14% 4860 18% 合计 329 100% 26329 100% 房源情况——东京街区指标 房源情况——东京街区商铺指标 名称 面积 商业网点01 61.00 商业网点02 167.00 商业网点03 115.00 商业网点04 196.00 商业网点05 158.00 商业网点06 110.00 商业网点07 119.00 商业网点08 84.00 商业网点09 122.00 商业网点10 99.00 商业网点11 140.00 商业网点12 111.00 商业网点13 145.00 商业网点14 256.00 商业网点15 145.00 商业网点16 140.00 商业网点17 170.00 商业网点18 232.00 商业网点19 197.00 商业网点20 148.00 商业网点21 289.00 商业网点22 256.00 商业网点23 254.00 商业网点24 77.00 商业网点25 14.50 商业网点26 31.00 合计 3775.50 万科城东京街区商业共26席商铺， 户型面积在15-289 ㎡之间， 总面积3775.50㎡ 。 市场情况 楼栋之间关系 住宅定价依据 定价依据——住宅及lomo原则 定价目的： 在保证利润的前提下完成东京街区销售目标。 定价整体原则： 根据产品特性，住宅和lomo采用分开定价原则。 在保证公司运营要求的前提下，以与项目相对应的市场各类产品的总价区间及15名置业顾问对563组意向客户的摸底调查结果作为定价基本依据，根据车位绑定情况进行价格微调。 定价依据——住宅市场情况 2011年项目周边产品情况： 竞品 即将推出 备注 体量 户型比例 预计 价格 时间 保利 里院里 500余套 87-120 起价：10500元/平左右 5月18日 毛坯 中海 清江华府 5#8#9#12#14#楼座，都是18层，2梯3户。 套二80-90， 套三100-120， 套四140 起价：11800元/平 5月18日（2.2期） 精装 （1200元） 青建 依山半岛 300套 套二82~94 ； 套三116~126 均价：12000余元/平 5月底 （2期） 毛坯 鲁信 含章花园 共1440套（套一、套二各占50%） 套一61 套一：12600 —— 精装 （2000元） 定价依据——住宅市场情况 结合本项目可得到： 户型 类别 市场中总价区间（万元） 1A/1B 婚房/独身/养老/投资类产品 75-85 2G/2J 首置类产品 95-120 2H/3D 首改类产品 120-160 市场结论： 1、四方版块市场普遍均价已超过10000 元/平米，浮山后版块市场普遍均价为12000元/平米，新都心版块已超过 13000元/平米； 2、市场竞品的婚房/投资产品价格区间在70-85万元之间，首置产品价格区间在 90-120万元之间，首改产品价格区间在 120-160万元之间。 景观排序 ：3#2#1# 3#楼可观双山，2#楼可享受组团内景观，1#楼两侧沿街，无景观； 户型排序 ： 3#2#1# 3#楼户型首置+首改，2#首置户型，1#过度/养老户型； 采光排序：3#=1#2# 2#楼采光朝向差于1、3#楼； 噪声排序：3#2#1# 1#面向合肥路，且临近商业，噪音较重。 定价依据——住宅及lomo楼栋之间关系 1、楼栋基本素质评价 1 2 3 根据上述权重综合评价，各楼栋价格排序应为：3#2#1#。 定价依据——楼栋之间关系 意向客户户型落位情况表： 2