上海耀光国际大厦营销报告.pptVIP

目 录 一、项目区位环境分析 二、上海办公楼市场分析 三、项目SWOT分析 四、项目市场定位 五、项目营销策略 一、项目区位环境分析 1、普陀区简介 普陀区是上海9个中心城区之一。 上海连接长三角及内地的重要陆上门户和交通枢纽。 上海产业门类比较齐全的传统工业基地，也是上海新兴的商贸中心之一。 物资贸易和物资流通的功能突出，上海西北综合物流园区建设已经全面启动。 普陀区功能定位为上海辐射长三角、服务全国的现代商贸服务区，成为上海建设国际贸易中心的重要载体和国际大都市亮丽的“西大堂”。 2、区域发展重点 真如城市副中心 建设成为辐射长三角的开放性生产力服务中心和服务上海西北地区的公共活动中心。 长风生态商务区 建设成为上海现代服务业新高地、苏州河生态走廊新景观和上海西北地区的新地标。 中环组团商贸群 形成辐射长三角地区的商务商业对接平台和上海西北地区生活型服务功能区。 桃浦都市产业园 增强高端物流、贸易保税、创意研发、包装设计、精制加工等功能，建成二三产业融合发展的生产性服务业功能区。 长寿综合服务带　 建设具有国际水准的现代服务业集聚区，充分展示时尚都市形象。　 上海一季度写字楼市场受金融危机影响一直处于低位盘整状态,但随着3月份中国经济起稳迹象及全国房地产市场的回暖,买方及投资者信心的恢复,写字楼市场从4月起也出现回暖迹象，供应量及成交量从一季度持续走低后，二季度开始双双上扬。现就从3月份到5月份近三个月上海写字楼市场供应成交情况进行分析。 09年3~5月份全市供应成交情况 面积单位:㎡ 价格单位:元/㎡ 分析： 从4、5月份开始连续两月全市供应面积持续放量，环比分别大幅上升约240%和106%，成交面积也随之放量，环比分别上涨约54%和8%。成交均价因成交区域外移而有所下降。 09年3~5月各区供应成交情况 面积单位:㎡ 分析： 到5月份浦东和普陀两区供应量相对较大，分别占到28.37%和24.89%,成交量最大的区域为浦东和南汇,这受上海确定两个中心政策规划及南汇并入大浦东利好影响，投资者对该区域前景看好。而所有区域中唯一供过于求的是普陀区，供求比为1：0.78。 市场综述 从以上分析可以看出，自今天第二季度开始上海写字楼销售市场已有所回暖，供应量成交量都有上升，供应及成交都出现区域外移现象，浦东及松江外郊环区域成为成交热点，小面积商住两用型办公房受到投资者追捧，另外5月份全市办公楼100平米以下面积成交比例由上月的54.98%上升至61%,而500平米以上大面积办楼成交1.06万平米,比例则由上月16.8%下降至6.6%,这说明在金融危机影响下压制了大面积为主的甲级写字楼需求。 优势： 地段优势（上海西大堂、未来NBD） 项目地处普陀区桃浦都市产业园核心区，北靠西上海现代 用务业集聚区，东临规划建设中真如城市副中心及中环组团商 贸群，南面曹安成熟商业圈。区位外围产业及商贸氛围浓厚， 发展潜力巨大。 交通优势（二环三轨二高二枢纽） 项目坐拥中环、外环、地铁11、14和16号线、沪嘉高速、 沪宁高速，附近有上海西站交通枢纽，虹桥交通枢纽。满足全 方位交通需求。 产品优势（5A甲级品质，生态园林办公） 项目按国际5A甲级标准建造，并有罕见的近7500平米生态 绿化景观环绕，对面是未来岛公园，拥有园林式的办公环境。 劣势： 项目所处位置在上海人观念中相对较偏档次较低的地段，目前 周边商业配套缺乏，人气不足。 项目前后有两条铁路线，景观和噪音的影响，使项目环境受影 响较大，降低项目区位档次。 危胁： 普陀区办公楼供应量较大，加上曹安路福瑞大厦、利金国际、 银座印象等小面积商住两用项目以其价格及功能优势对本项目自用 客户将产生一定影响，对投资客必将产生一定的分流。 产品定位： 根据项目所处区位环境及写字楼市场情况分析，本项目地 段更适合做中低端产品。而目前本案为5A甲级品质，成本注定 本案价格及品