中国房地产市场研究热点专题房企聚焦并购和布局一线（2015年第120期）.pdfVIP

2015 年7 月30 日 第一二〇期 房企聚焦并购和布局一线 7 月 28 日，碧桂园宣布，联合港股上市公司汇联金融以股权收购的方式取得位于深圳市龙岗坂田片区 的两个新地块，总占地面积合计约为 2.5 万平方米，耗资约 1440 万元。29 日，碧桂园称在广州天河区拿 下新项目。至此，碧桂园先后在上海、深圳、广州攻城略地，密集斩获 3 个一线城市项目。 虽然此番收购涉及资金并不大，但却折射出今年以来行业内的两大发展趋势：并购分化和聚焦一线。 从公司股权，到单个项目，一些看淡后市的中小房企黯然退场，给龙头房企的并购和扩张带来契机，令分 化局面更加凸显；而三四线城市供应过剩导致的销售疲软，让以碧桂园为代表的郊区大盘开发商不得不重 新将战略转变为“坚定一线城市布局”。 地产并购进入常态化 不仅是碧桂园，千亿房企中的恒大以及收购狂人孙宏斌旗下的融创，都在近期开启并购模式，接连拿 下核心城市项目。7 月 14 日，恒大地产全资附属公司以65 亿元代价，收购成都三处物业。7 月 26 日，融 创中国正式发布公告称，以总代价 32 亿元收购中渝置地成都 7 个项目全部股权连同股东贷款。又有市场传 言称，万科正在与投资公司太盟投资集团及铁狮门合作，期望以约 35.7 亿元人民币从瑞安房地产手中收购 上海优质物业“企业天地三期”。 而在此前 ，还有包括珠江实业、海亮、阳光城、中洲控股、招商局置地、上实发展、三盛宏业等众多 房企都在进行着大大小小的收购交易。无论是直接收购公司股权，还是单纯买一个项目、一块地，都不难 看出，房地产并购重组势头进入常态化。 房企对于后市看法的分化及其自身发展策略决定了不同的选择。选择出售和退出的中渝置地就认为， 内地楼市尤其是部分城市市场的不明朗令物业价格有进一步向下调整的风险，一次性及加速变现可以将集 1 中国房地产市场研究热点 团收益最大化，帮助公司度过长期市场衰退。而从接盘者方面看，伴随融资环境、货币政策等逐步放松， 恰是加快并购扩张步伐的好时机。 恒大集团总裁夏海钧表示，在今年一季度、二季度，国家的宏观政策有所放松，将带来更多行业并购 机会，恒大融资所得主要将用于适时并购 ，如果错过了今年一季度、二季度，可能未来并购好的项目或者 并购好的公司的机会就没有了。 聚焦一线城市 聚焦一线及核心城市是不少房企的共同选择 ，虽然今年土地市场整体低迷、供应锐减，但一线城市地 块一经推出，就受到开发企业热捧，高溢价成交。 原来主要盘踞在经济圈潜力城市的碧桂园，今年战略有所调整。7 月 24 日，碧桂园集团宣布已于7 月 11 日正式成立一线城市事业部。碧桂园一线城市事业部拥有相对独立的管理权限，由碧桂园集团联席总裁 朱荣斌直接统领。目前，北京、广州、深圳等三个城市区域的总经理已经到位。今年 4 月 29 日，碧桂园以 6.08 亿元夺得上海嘉定徐行镇 6.24 万平方米宅地，溢价率 62.16% ，首次在广州以外的一线城市实现布局。 此次并购深圳项目，亦是碧桂园 23 年来首次进入深圳。 朱荣斌是碧桂园内部提倡进入一线城市的“主力军” ，对此表示，如果单纯靠三四线开发，已不足以 支撑碧桂园的千亿规模，且在过去若干年中，碧桂园在三四线项目的客户很多来自一线。更何况平安入股 后，公司资金非常充裕，完全负担得起一线高价土地，因此完全有条件进军一线城市。 易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱认为 ，中国三四线城市数量众多，共有地级市288 个，县级 市 361 个，每个城市都存在着房地产发展的空间和机会。目前碧桂园只进驻了不到五分之一，即使“打一 枪换一个地方”，也完全能支持碧桂园未来若干年的千亿发展规模。依赖一线城市投资客户支撑三四线项 目销售的时代已过，更应好好挖掘三四线自住客户取代。碧桂园过去的项目主要针对的是一线投资客户和 少量一线外溢自住客户，如今房地产投资属性逐步弱化，此类项目需求越来越少，也是碧桂园不看好三四 线并进军一线的原因。但在羡慕一线市场项目量升价涨之时，也应正视地价的大幅上升，一线城市正常项 目所能获取的利润不多，放弃成本优势，和其他开发商一起去一线拼地价，未必是适合碧桂园的发展策略。 平安入股并不能完全改变碧桂园的资金结构和成本。平安投入房地产的资金基本和保费无关（险资进 入房地产有严格规定