同致行长沙双瑞湖项目营销总战略.pptVIP

目 录 引 言 《项目营销策划执行报告》的特征 目 的 利用公园的形象与功能，结合开发公司品牌 形象启动，提升、扩张项目整体价值，以独特 的气质，确定项目的市场站位。最终，实现项 目与开发公司品牌市场双赢格局。 策略制订思考 月湖公园的地位？项目的地位？ 我们有什么呢？ 城市形象窗口 标志性建筑群落 具代表性人文及景观资源 高尚人居代表性物业 城市中央地理位置 城市设施与交通 …… 同致行观点 项目将带给我们什么价值？ 如何让客户领会价值？ 我们要告诉他们什么？ 面子经济学： 如何告诉他们？ 需要解决的问题 如何树立项目高品质的市场形象并引起市场热切关注？ 项目精髓如何延展？ 各阶段工作如何循序渐进、有效地组织与开展？ 各重大营销节点如何制定及操作？ 如何顺利衔接过度到后期住宅项目营销？ 营销执行总目标 同致行观点： 开发公司品牌目标 公园项目营销目标 住宅项目营销目标 营销执行总体策略 总策略 总策略诠释 总策略诠释 项目形象打造策略 营销模式策略 项目推售策略 小 结 阶段营销执行策略 营销阶段划分 阶段营销策略实施 市场筹备预热期执行 市场筹备预热期 项目咨询登记期执行 项目咨询登记期 公开发售期 公开发售期 公开发售期 从公园营销+企业战略启动——传递一种信心 项目营销：外展、活动、户外、平面、体验…… 项目逐渐浮出水面，轰动地展现项目魅力 参与营销 结合项目特性我们将采取—— 概念营销 体验营销 三种营销模式贯穿实施 高举高打 47 33 59 汇总 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 现场包装建立难易 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 回笼资金速度 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 前期施工速度 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 前期资金投入 施工难度 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 前对后价格拉动力 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 前期销售周期 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 前期营销费用投入 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 前期营销格调建立 ★ ★ ★ ★ ★ ★ 前期产品形象建立 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 后期销售压力 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 中期销售压力 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 前期销售压力 营销研判 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 区域现状影响程度 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 前期客户观望程度 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 客户认知速度 ★ ★ ★ ★ ★ ★ 前期销售率对后期销售支撑力度 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 前期市场接受度 ★ ★ ★ ★ ★ ★ 前期市场竞争力度 市场研判 别墅——TH——小高层 小高层—TH——别墅 TH——别墅——小高层 开发时序 C B A 序号 建议 通过前面对项目整体目标的确定，我们将通过首先启动 品牌营销（吸引眼球关注），紧跟着将公园营销推向高 潮，（集聚人气，引导参与，让目标受众很自然地了解到 项目），在进入强烈的项目营销（强烈地接触到项目魅力 冲击，最终爱上项目，成为最终买家）。 以这样的步骤实现项目推广 阶段营销策略实施 营销费用预算 营销与工程节点配合 营销阶段划分 略 …… 二期销售后续地块 一期持销、二期咨询登记 2007.05—08 持销期 洗筹、解筹一期单位 2007.03—04 公开发售期 客户积累 2006.10——2007.03 咨询登记期 项目崭露头角 2006.09—10 项目导入预热期 公园活动营销导入项目认知 2006.08—09 公园营销期 企业理念传递 2006.07—08 企业品牌战略启动期 策略内容 时间结点 营销阶段 营销与工程节点配合 现场工 程 进 度 时 间 7月 2月 4月 8月 3月 5月 9月 6月 10月 1月 6月 8月 2006年 2007年 11月 12月 7月 营销阶段 企业品牌战略启动期 公园营销期 项目导入预热期 少量单位试水 公开发售期 持续销售期 户外启动 外展点启动筹备——模型、装修、物料 公园营销活动联系 外展点启动，吸收认筹 项目筹备预热期 咨询登记期 公开发售期 循环销售期 秋交会，项目一期启动 认筹 解筹 公园活动，吸筹 项目包装启动 正式开盘销售筹备 咨询登记期 二期启动 二期销售，三期启动 开盘 一、市场筹备预热期（企业品牌战略启动期、公园营销期） 阶段特征：项目工程不满足推广要求利用品牌形象的导引发 市场关注。 阶段策略：采用“科学布点、重点拦截”的策略 ，小投入，张扬 地先将公园项目进行市场渗透。 阶段原则：有目标、有重点，节省资源的方式，合理化的进行