地方政府行为对房地产市场的影响研究.pdfVIP

第32卷第12期 企业技术开发 2013年4月 TECHNOLOGICALDEVELOPMENTOFENTERPRISE 3 V01．32No．12 Apr．201 地方政府行为对房地产市场的影响研究 ——以杭州市为例 陆丽萍 (浙江工商大学公共管理学院，浙江杭州310018) 摘要：随着我国住房需求的增长，地方政府会根据自身的目标制定和完善一系列政策，这对规划区域甚至是整个城区的 土地市场以及房地产市场产生了重要影响。文章在界定地方政府行为的基础上，以杭州市为例，探讨了政府政策性行为与 城市规划行为对杭州房产市场的影响，进而得出结论：地方政府行为在带来房地产积极效应的同时，必须加强政策的执行 力和有效性，合理制定城市规划，提高城市用地的经济效益，从而实现房地产市场健康、持续、稳定的发展。 关键词：地方政府；政府行为；房地产市场；政策；城市规划 中图分类号：F293．3 文献标识码：A 文章编号：1006—8937(2013)12—0018—02 监督、调节和控制，以实现房地产市场总供给与总需求的 1问题的提出 基本平衡、供给结构与需求结构的整体优化的管理活动。” 自2003年以来，我国住房需求持续旺盛，房地产价格自从1998年在全国范围内取消“实物分配福利房”的房屋 呈现快速上涨趋势。同时，土地收益的猛增使得土地收益 制度以后，我国房地产业进入了完全的市场化、社会化阶 成为了地方政府的主要财政收入渠道。“由于管理职能和 段，并得到了快速的发展。然而由于市场经济不够成熟，房 目标函数不同，中央政府和地方政府对房地产市场的干预 地产制度不健全，房地产的过热投资导致房地产价格一路 是不同的。地方政府既是房地产市场最直接的管理者，又 是房地产发展的受益者，这种双重地位决定房地产市场运 “国十一条”，再到“二次调控”等，政策的效果是显著的。 行过程中地方政府行为的内生性。”伴随着房地产市场的 第一，政府宏观政策对商品房成交量产生重要影响。 几经沉浮，我们发现市场的每一次起伏，必定和中央政府 以2010年杭州房产市场商品房成交量为例，由表1可知： 的干预密不可分。因此，研究政府行为对房地产市场的影 2010年杭州商品房每月成交量波动性较大，这些变化与政 响，对我国未来土地市场与房地产市场的发展具有重要意 府的政策变动密切相关，如4月份政府推出的“限购令”在 义。 全国一二线城市推行是导致5月份商品房成交量的直线下 降的主要原因。第二，政府宏观政策对交易均价产生重要 2房地产市场中的政府行为分析 影响。从杭州房产市场的形势看，2010年国家出台的各项 “住房具有生活必需品和投资品的双重属性，并具商 政策使房价已经达到了相对平稳的时期，除了在1月份和2 品性和福利性二元属性，这就使得住房定价机制较一般商 月份交易均价有一定的上升幅度外，其他月份价格的波动 品更具复杂性，政府在房地产市场中的定位更显重要。”在 不是很大，政府宏观政策在一定程度上抑制了房价过快上 我国，政府是城镇土地一级市场的唯一供应者，作为土地 涨现象。 原始供应者的角色参与土地市场的运行，政府行为对于房 表12010年每月杭州商品房成交量、交易均价统计表单位：平方米、元 地产市场的运行有着至关重要的作用。 第一，从经济学角度出发，地方政府的行为具体包括 土地征购、土地出让定价和实物地租转嫁，从而间接影响 房地产市场。 第二，从市场环境角度分析，地方政府应深