张家口市高炮旅项目营销策划报告.pptVIP

1、价格暂不对外公布，但可以给一个价格区间，比如3500--3700元来试探客户的反应，同时拉高客户的心理预期；而在开盘时以相对较低的价格如3400推出，利用客群的心理反差迅速形成成交热潮。 2、在市区中心设立大型户外与电子大屏幕强势亮相； 3、通过新闻策动，塑造张家口市榜样楼盘的社会形象； 4、大型的公共关系活动，比如请国内知名的房地产媒体《安家》或者《楼市》来本市做一次专家研讨，并邀请房地产相关管理部分或市政府的领导出席。 5、打造大型的具有独特品味和风格的售楼处，树立大形象； 6、联合《安家》杂志社发起“新住宅运动”，做一期《样·板》特刊（产品小楼书）10万册，在各大商业中心人流密集处免费发放。 新闻策动概要： （每篇3000字以上） 《张家口住宅变革的第一把火》 《首个舒适型小区诞生张家口》 《榜样，该是什么样？》 《舒适型住宅的几个必要条件》 《好房子的尺度》 《张家口楼市发展之批评》 《北方住宅“样板”诞生记》 谢谢聆听 Thanks for watching! 由此得到本项目的产品定位： 城市中央，七星级典范式全优社区 五、营销推广思路 1、案名： 样 · 板 案名阐释：样板，即榜样，是学习和参照的标准。代表最高的水准与最合适的尺度。 2、推广主题（slogan)： 典范建筑，城市向我看齐 3、视觉延展 视觉方案一 报广 报广 视觉方案二 户外广告 视觉方案一 户外广告 视觉方案二 售楼处 视觉引导展示 道旗 六、价格策略 为了能够科学合理的制定出本项目的售价，我司将结合本项目物业的特点，以及区域房地产市场中与估价对象类似的房地产交易实例较多的情况，使用 “综合品质评定法”定价的方法，对本项目的价格定位进行估算。 1、综合品质评定法 综合品质评定法应用了住宅产品综合品质指标评测系统，建立数理模型，对各个项目的综合品质进行评定。 系统以层次分析法为基本原理，经过分析论证确定影响项目的重要因素，用层次分析法（AHP）确定其权重，运用德尔菲法对各项目要素综合评定打分，最终得出各项目的综合品质指标。 2、综合品质评定法的参考权重 区位 优劣 周边 环境 园林 景观 小区 配套 楼型 户型 物业 管理 道路 交通 整体 规划 25% 15% 10% 10% 15% 5% 10% 10% 3、项目综合品质评定 项目名称 区位优劣 周边环境 园林景观 小区配套 楼型户型 物业管理 道路交通 整体规划 综合品质 本项目 90 85 90 80 90 85 90 85 87.5 新东亚时代广场 80 80 75 90 80 80 85 90 82 金华怡园 75 80 75 75 80 80 80 85 78.25 奥林星城 80 80 75 75 80 80 85 85 80 佳境天城 70 70 70 75 80 80 60 80 72.5 通过对本项目的各权重因素打分并计算得出本项目的综合品质为87.5分，为各项目最高。 项目名称 销售均价 （元/平方米） 综合品质 可比均价（各项目均价/各项目综合品质） 本项目 3666 87.5 41.896 新东亚时代广场 3500 82 42.682 金华怡园 3200 78.25 40.894 奥林星城 3300 80 41.25 佳境天城 3100 72.5 42.758 4、项目可比均价 本项目的可比均价=各项目可比均价之和求平均值： （42.944+41.25+39.616+50.299+40.000）/5=42.821 本项目的销售均价=本项目综合品质*本项目可比均价 =84.75*42.821=3629元/平方米 由综合品质评定法得出： 本项目预期入市销售均价应在3629元/平方米左右。 1、全盘均价： 根据目前市场在售项目的数理分析结果，参考目前的市场条件，我司建议本案全盘均价为3600元。 此价格是在目前的市场情况下做出的分析结论，在市场环境没有大的变化的情况下可以达到。如果下半年市场转好，价格升幅较大，则全盘均价可以突破3800.如果市场形势转淡，则可以维持此均价不变但销售期适当延长。 2、开盘均价： 为了迅速打开市场，扩大知名度，在第一次开放房源时可以采用“多蓄客，少放房，低均价”的策略。在开盘时即形成抢购且很难买到的局面。迅速形成市场口碑，为后期的销售高价打下基础。 根据目前在售的竞争项目的均价比较分析，比较有把握形成上述局面的均价为3400元。 3、价格搭配： 一反张家口市