世联华德力淮安项目宣传推广与营销执行方案.pptVIP

* * 淮阴区客户在拥有地域性特征的同时对城市化生活存在向往，开发区客户则更复合 区域 核心竞争力 客户构成 客户基本特征 需求驱动因素 开发区 政府主导，新城市规划带来的全新城市形象 进驻企业中高层职工，原住民，公务员； 市区私营业主及高收入人群； 受主城区价格压迫客户 购买力有限的价格受压者； 要求一般的刚性需求； 强烈需求高品质项目，以满足置业升级； 工作在区域内人群刚性需求； 市区客户追求更高的居住品质和环境； 周边乡镇居民拆迁后换房。 淮阴区 产业升级中 小型私营业主，少量公务员及教师 对中心城区有强烈向往，但收入有限； 有较强的地域性 渴望城市化的高品质居住生活； 换房带来的产品升级需求。 部分在解决刚性需求，部分被价格所吸引，部分寻求更高档次的项目进行产品换代 地域性强的同时，对主城区充满向往，希望拥有更好的城市化居住生活 成长中和相对封闭性较强的区域客户，自有数量不足及置业能力有限是其主要的特征； 价格较低或者档次较高，品质优秀，并能带有城市化生活意向的项目能复合的吸引此二区域的客户。 客户分析 定性分析 * 以区域内公务员、私营业主为主，少量区县客户，地段、配套及身份感为主要购买因素 淮海第一城 客户分析 定量分析 * 康城明珠 以区域内公务员、企事业单位职员为主，兼有城南区县客户，地段及子女教育视为主要购买因素 客户分析 定量分析 * 欧洲城 原住民、企事业单位、烟厂职工和教师为主，少量中心区客户，教育配套、小区品质、自然环境为主要购买因 客户分析 定量分析 * 盛世名门 以公务员、企事业单位职员及教师为主本区域为主，少量中心区客户,教育配套及自然环境好为主要购买因素 客户分析 定量分析 * 日月星城 以本区域电厂、烟厂、周边原住民为主，少量中心区及区县客户,教育配套和低总价为主要购买因素 客户分析 定量分析 * 淮安市典型楼盘实际成交客户构成与特征分析 区域 楼盘 主要客户特征 清河区 淮海第一城 客户以自住为主，主要为周边私营业主及政府官员，本区域客户占到60%，区县客户30%左右； 承受的总价区间：40-50万（小三房）。 康城明珠 客户以自住为主，少量兼投资，以项目周边私营业主、公务员、教师为主，少量区县客户； 能承受的总价区间：35-60万（三房） 中鑫.上城 客户多为投资兼自住,项目周边客户为主,私营业主,公务员,少量教师。 清浦区 欧洲城 一期客户以自住为主，客户为周边原住民、企事业单位、烟厂职工、少量私营业主； 易接受的总价区间：30-40万（三房） 盛世名门 一期客户主要以教师、企事业单位职工居多，少量电厂、烟厂职工及私营业主。购房主要考虑小孩教育问题 。 日月星城 多为烟厂、电厂、淮钢厂职工为主，少量公务员及教师。 烟厂普通职工一年收入：7-8万元； 淮钢厂职工收入相对较低，偏好小两房户型； 承受总价区间，两房30-32万，三房(130平米) 40-50万 开发区 香格里拉 投资、自住兼顾，以周边生意人，烟厂、电厂职员为主，少量区县客户 客户承受的总价区间：35万左右（三房） 河畔花城 主要以烟厂、电厂、公务员为主，少量私营业主 淮阴区 淮安威尼斯 以项目周边原住民为主,客户类型包含教师、生意人、公务员 收入较好的区域内客户，依赖与原有区域配套和生活体系； 愿意并且有一定能力为更好的产品做出更多的支付； 80%市区客户和20%区县客户体现出较强的区域性； 承受总价区间：30-35万（两房），40-60万（小三房）； 购房着重于能否更好改善居住环境，对性价比要求高； 重视子女教育 ， 75%本区域客户，10%市区客户，15%周边企业职工。 承受总价区间：不超过30万（两房），40-50万三房 开发区成交客户以产品升级，价格吸引为主； 前者有较强支付能力，一般为多次置业者； 承受总价区间：30万以下两房，30—35万三房 总体而言，产品品质特别突出，居住环境好，具备良好性价比，并且能让客户实际体会到以上特点的项目能吸取到客户。 客户分析 定量分析小结 * 在项目开盘之前，已有大量新增或存量项目入市推盘，对客户量分流极大 开盘推售500套 5月首推110套,后续加推200余套 6月首推70套,后续加推230套 6月首推70套,后续加推230套 3月首推100余套,后续加推800套 4月首推110套,后续加推590套 5月首推100套,后续加推700套 开盘销售,共计341套 开盘销售,首推240套,后续加推480套 5月首推100余套,后续加推400套 5月首推110套,后续加推1200套 开盘推出390套 开盘推出256套 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 本项目 淮海第一城 康城明珠 中天花园 上海新城 日月星城 香格里拉 欧洲城 天龙御城 金榜花园