新鸿嘉淮安青浦区地块方案建议.pptVIP

淮安市典型楼盘实际成交客户构成与特征分析 区域 楼盘 主要客户特征 清河区 淮海第一城 客户以自住为主，主要为周边私营业主及政府官员，本区域客户占到60%，区县客户30%左右； 承受的总价区间：40-50万（小三房）。 康城明珠 客户以自住为主，少量兼投资，以项目周边私营业主、公务员、教师为主，少量区县客户； 能承受的总价区间：35-60万（三房） 中鑫.上城 客户多为投资兼自住,项目周边客户为主,私营业主,公务员,少量教师。 清浦区 欧洲城 一期客户以自住为主，客户为周边原住民、企事业单位、烟厂职工、少量私营业主； 易接受的总价区间：30-40万（三房） 盛世名门 一期客户主要以教师、企事业单位职工居多，少量电厂、烟厂职工及私营业主。购房主要考虑小孩教育问题 。 日月星城 多为烟厂、电厂、淮钢厂职工为主，少量公务员及教师。 烟厂普通职工一年收入：7-8万元； 淮钢厂职工收入相对较低，偏好小两房户型； 承受总价区间，两房30-32万，三房(130平米) 40-50万 开发区 香格里拉 投资、自住兼顾，以周边生意人，烟厂、电厂职员为主，少量区县客户 客户承受的总价区间：35万左右（三房） 河畔花城 主要以烟厂、电厂、公务员为主，少量私营业主 淮阴区 淮安威尼斯 以项目周边原住民为主,客户类型包含教师、生意人、公务员 总体而言，产品品质特别突出，居住环境好，具备良好性价比，并且能让客户实际体会到以上特点的项目能吸取到客户。 收入较好的区域内客户，依赖与原有区域配套和生活体系； 愿意并且有一定能力为更好的产品做出更多的支付； 80%市区客户和20%区县客户体现出较强的区域性； 承受总价区间：30-35万（两房），40-60万（小三房）； 购房着重于能否更好改善居住环境，对性价比要求高； 重视子女教育 ，75%本区域客户，10%市区客户，15%周边企业职工。 承受总价区间：不超过30万（两房），40-50万三房 开发区成交客户以产品升级，价格吸引为主； 前者有较强支付能力，一般为多次置业者； 承受总价区间：30万以下两房，30—35万三房 定量分析 客户分析 * 对淮安房地产从业人员访谈 置业观念层面—— 消费者置业观念比较保守，但接受外界新鲜事物的能力较强； 淮安人比较追捧时尚、城市化意向的东西，害怕落伍，喜欢跟风； 淮安整体都市感不强，消费者向往都市生活； 不愿离开市区；生活圈子观念很重。 对楼盘的看法和关注点层面—— 产品品质与生活方式是客户最关注的两大因素；其次是环境和交通； 重视物业管理、社区规划环境和安全性，追求尊贵感； 对距离较为敏感； 对价格及赠品敏感； 有经济实力，但未找到自己需求的高端物业； 承受的总价区间多在：30-35万（90平米左右）、40-60万（大三房）。 对区域的看法层面—— 目前对清浦区域有兴趣的客户主要集中于城市富裕阶层以、公务员及当地企业中高管（烟厂、电厂等）； 看好城南片区未来发展前景，目前区域陌生、吸引力不足，认为2—3年后有大发展。 追捧品质感、城市现代感，离开市区需要理由 需要高品质物业并有一定支付能力，市场没有充分满足 城市较富裕阶层认为城南有潜力，但是现状陌生，心理认知低 业内描述 客户分析 * 来源：开发区，周边区县； 职业：生意人、公务员、医生、教师、企业员工等； 目的：以改善居住环境为主，兼有投资等目的； 收入：8万元以下； 特征：向往城市化生活，专注家庭生活品质的改善。 偶得客户——区域外及投资客 来源：中心城区(清河区)； 职业：公务员，生意人，企业中高层，教师； 目的：改善居住，产品升级； 收入：家庭年收入10~20万； 特征：讲究格调、品位，注重生活品质的持续改善，向上层发展的意愿强烈。 重要客户——市中心区域客户 项目客户圈层确立及特征项描述 来源：青浦区、城南区域； 职业：生意人，企业中高管，教师； 目的：改善居住环境为主要目的； 收入：家庭年收入10万元左右； 特征：向往城市化，期待改善生活品质，青睐性价比高的产品。 核心客户——区域中高收入阶层 项目具备捕获核心与重要客户的基础，关键在于要将实际的优势展现于客户的面前，刺激并给予其购买的理由。 客户圈层 客户分析 以区域内公务员、私营业主为主，少量区县客户，地段、配套及身份感为主要购买因素 淮海第一城 个案分析 客户分析 康城明珠 以区域内公务员、企事业单位职员为主，兼有城南区县客户，地段及子女教育视为主要购买因素 个案分析 客户分析 欧洲城 原住民、企事业单位、烟厂职工和教师为主，少量中心区客户，教育配套、小区品质、自然环境为主要购买因素 个案分析 客户分析 盛世名门 以公务员、企事业单位职员及教师为主本区域为主，少量中心区客户,教育配套及自然环境好为主要购买因素 个案分析 客户分析 日月星城 以本区域电厂、烟厂