北京首创禧瑞都豪宅项目营销方案.ppt

总体价格策略 （2）板楼 “高开高走”的价格政策 由于完全跳出了全部居住目的，以资产的分配形式为目标客户价值坐标，参考同价值体系的奢侈品，绝不因时间、款式过时而过分打折降价，而是始终保持高端的气质和形象。因此考虑高开的政策，树立完全的高端价值形象，在此基础稳步缓步上调，以符合高端客群心里价值趋同，同时实现本案的最大利益价值。 项目销售策略—价格策略 项目价格影响因素分析 禧瑞都作为高档公寓，客户的使用需求以居住为主，部分投资； 因此面积、总价、楼层、户型、采光、视野景观等需求，成为影响其定价的重要因素； 同时考虑本案区位优势和央视的景观资源的特殊性因素。 项目销售策略—价格策略 项目价格影响因素分析 不同朝向所产生的视线、采光和景观效果的差异 南侧有央视景观，价格系数高 由于北侧和东侧视野景观为居民楼则价格系数略低 西侧有园林景观则系数略高 南侧紧邻朝阳路，受噪音干扰，一定程度上减低价格系数 （1）位差因素 项目销售策略—价格策略 项目价格影响因素分析 户型设计以及面积区间的差异，使各户型单元的使用功能以及房屋总价产生差别，将成为影响同层各户型间价格差异的因素 塔楼小户型总价低，单价相对较高 相同面积区间的户型，居室功能增加的户型价格相对较高 （2）户型差异因素 项目销售策略—价格策略 项目价格影响因素分析 塔楼： 由于1号楼南侧低楼层紧邻朝阳路，同时直对央视视野又被文华东方酒店遮挡，导致噪音、视线条件差，在局部低楼层会产生一定影响因此将增加特殊层差。 1号楼高层区景观视野资源条件好因此增加特殊层差。 2、3号楼最高层区能看见团结湖公园景观增加特殊层差。 2、3号楼高层区有央视景观资源增加特殊层差。 板楼： 底部为底商，考虑到噪音影响紧邻底商层增加特殊层差低区紧邻朝阳路，同时直对央视视野又被文华东方酒店遮挡，导致噪音、视线条件受到一定影响，增加特殊层差。 （2）户型差异因素 楼层高度的差异，同样直接关系到采光、视线和观景效果，从而对楼层价格差异产生影响。 竞争项目的层差情况： 周边竞争性高端项目为塔楼层差：100元—400元。板楼层差： 100元---500元（御金台层 差：200元---1000元）。 （3）层差因素 项目销售策略—价格策略 项目销售策略—价格策略 综上所述，根据近期房地产发展情况、周边竞争项目价格水平以及项目自身因素，2010年1#塔楼开盘价格在44000元/平米，板楼价格在60000元/平米。 项目销售策略—价格策略 项目涨价速度估计 自5月16日第一次开盘到11月底禧瑞都签约价格上涨24500元，月均涨价3767元。 如果2010年禧瑞都以均价45000元销售，以目前的涨价速度，2010到年底价格将达到9万元，但考虑到市场承受能力等因素，塔楼价格上涨到9万的可能性不大。 2010年营销费用计划 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 合计 户外广告 30 30 30 90 网络广告 新浪 　 20 20 10 50 　 搜狐 0 　 搜房 　 10 10 10 30 　 焦点 　 10 10 10 30 　 其他 　 10 10 10 30 　 合计 0 50 50 40 140 电视电台 电视 0 　 音乐台 0 　 交通台 0 　 其他 0 　 合计 0 0 软性宣传 　 10 10 10 10 40 推广活动 　 20 40 60 60 180 销售物料 　 50 40 20 25 135 展会 0 平面媒体 北京青年报 　 20 20 　 40 　 北京晚报 0 　 北京晨报 0 　 精品购物指南 0 　 其他报纸 20 30 30 30 110 　 目标 0 　 新地产 0 　 生活速递 0 　 其他杂志 30 40 40 40 150 　 合计 50 90 90 70 300 工地包装 　 10 20 20 10 60 其他 　 10 20 20 10 60 总计 　 150 300 300 255 1005 END Thank you！ * 禧瑞都项目成交客户分析 收听的广播主要以交通台和新闻台为主。 网络方面以搜狐、新浪、网易和焦点最多。 客户信息认知渠道（签约均价4万元以上客户） 禧瑞都项目成交客户分析 客户对东区高端购物场所情有独钟，包括新光天地、东方新天地、国贸和晨曦百货。 客户信息认知渠道（签约均价4万元以上客户） 禧瑞都项目成交客户分析 客户分析小结： 中年人主要来自港澳台和北京本地。 家里非常有实力且经常购买房产 现住在北京东部且在东部办公 认可禧瑞都的地段和看好其升值潜力 获取信息的渠道广泛，经常出入高档消费场所 禧瑞都项目成交客户分析 典型客户描述： 刘黎芬：画家 台湾