优派克斯江苏凤凰和熙南地块项目商业现阶段营销深度报告.pptVIP

凤凰和熙南地块项目商业现阶段营销讨论稿 谨呈： 江苏凤凰置业有限公司 一、销售策略 销售策略：1、纯销售模式 销售策略：2、带租约销售模式 销售策略：3、短期返租(1-3年) 销售策略：4、长期返租(8-10年) 销售策略：长期与短期返租比较 二、销售计划 销售程序 先对各个楼层进行招商，确定经营商家以及租金， 开发商与商家签定租约； 针对投资机构、各大商会、高档场所会员等进行针对性营销 开发商与投资客户签定返租协定并出售 （返租租金尽量做到与月供额相等，以保证免供计划的吸引力） （返租合同拟稿附后） 销售渠道：关系营销 ①大客户拓展：金融行业，休闲娱乐，连锁超市等 ②商会联盟拓展：南京浙江商会，南京永康商会，南京餐饮协会等 ③高端客户拓展：高档俱乐部会员，银行VIP客户，高档私家车车主等 ④投资机构：如大摩投资等 ⑤ UPCS客户资源：筛选天正湖滨、紫园等有效客户 ⑥政府资源：争取与相关政府部门取得联系并促成进一步协作，充分利用此类资源扩大有利影响。 三、招商计划 确定最适合的经营业态，寻找进驻商家及购买客户； 具体实施过程： 由凤凰与UPCS共同对南京一些经营较有特色的大型商家进行考察，主要针对诸如租金回报、经营业态、连锁企业等； 由专人负责联系各家选定的商家，进行洽谈招租事宜（包括租金、租期以及优惠方式）； 与意向商家签定租赁合同； 对于主力商家的招商工作，需采用定向招商的方法 对于主力商家招商工作的开展，要做到“走出去，请进来”，如：①来访→电话来访→来访约谈 ②出访→电话访问→出访约谈 因此，在此基础上，配备具备一定专业性的商业人才，根据确定好的主力商家方向，主动联系意向较为明显的大客户。 由于目前本项目周边的商业氛围尚未浓厚，本项目的主题性较强，对商家的类型、性质、品牌特征等都具有较高的要求，而通过现场招商将难以满足本项目定位的要求，所以定向招商是本项目招商活动的必要方式。 下面我们来分析一下适合进驻凤凰南地块商业的几种物业所需条件 百货商场物业条件 配合招商及销售计划，需加强形象宣导 主形象---示意图1 主形象---示意图2 形象宣导---示意图1 形象宣导---示意图2 形象宣导---示意图3 形象宣导---示意图4 返租合同（月供补偿细节及条件示意） 月供补偿操作细节及条件 （具体合同文件应由开发商进行起草） 甲 方： 凤凰置业有限责任公司 乙 方： 购买**铺位之业主 一、月供补偿前提：乙方必须认可和接受甲方与第三方签定之 铺位的租赁协议中所规定之权力和义务。在房地产买卖合同中，将作为附加条件进行公证及确认。 二、月供补偿时间： 小于24个月，自业主正式向银行缴纳月供款起（办理按揭时间控制在交房前时间段内），到甲方与第三方之前签定之租约结束为止。 租金补偿方式：A、一次性在首期中扣除所有需补偿之月供与租金总差额；B、按每月之月供与租金差额逐月进行补偿。 租金按甲方与第三方签定之租约中确定之租金计算。 月供款按折实价按揭所需之月供。 举例： 一层铺位：面积=5000平方米 甲方与第三方于2011年3月1日签定租约，返租期为24个月，贷款期为10年，自2012年3月1日起（假定为3月1日交付）；租金暂举例为120元/平方米/月计，销售单价28000元/平方米。 乙方在2011年6月1日正式交纳首期，12年2月办理房地产合同及按揭手续，3月开始交纳月供款。 总价折实价月供现月租金（￥120元/米2）600000元，销售金额为140000000元 按方式A进行补偿： 首付原，按24个月返租补偿总金额，即乙方首付一次性需付。 按方式B进行补偿： 月供为750000元，租金为600000元，月差额为150000元，客户从第三方正式缴纳租金得到返租补偿后，每月需交纳150000元。 * 目 录 Contents PART 1 销售及招商策略、计划 适合进驻物业条件分析 PART 2 形象宣导 推广时间节点 返租合同示意 PART 1 Ⅰ、销售及招商策略、计划 目前商业市场有四种操作策略，根据不同的操作策略，所引进的业态及长期经营效果也各不相同。 纯 销 售 带租约销售 短期返租销售 长期返租销售 一般为一到三年返租 一般为八年以上返租 优势： 开发商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返 租补贴与相关税费； 将商业经营压力转移向中小业主，由其分担经营压力。 劣势： 产权分散，主力店或品牌店难以进驻； 无法规划经营业态及规范整体形