优派克斯苏州新天地推广方案.ppt

经营模式 客群分析 高消费群体： 玉石、紫砂、砚台、画廊等文化艺术、珍贵藏品的收藏客群，以国内事业成功人士及国外客户为主； 中坚消费群体： 游客、城市白领； 低端消费群体： 学生及普通客户。 地段的核心性：位于市中心，距离观前街步行十分钟左右路程； 历史文化性：平江作为苏州的起源，有其悠久的文化历史，平江路很好的将历史与现实联系在一起，充分利用江南水乡的环境，禁止汽车通行，营造出悠闲氛围的历史街区； 业态的历史文化性：平江路的商业业态均带有一定的历史文化性，如带有传统手工艺及文化传承性的消费品：紫砂壶、砚台、水墨服装、玉器、瓷器、陶器、木器、漆器、小饰品等等，带有文化休闲消费的咖啡、茶馆、书店、文化会馆、摄影等等，带有传统色彩的琴馆、香馆、酒馆等等，传统艺术类的昆曲讲习所、评弹会馆、画廊等等，不一而足； 业态的补充性：商业业态对于观前街来说，是对观前街的有益补充，体量也有小型为主，除个别特色餐饮以外，基本商业面积均在100平米以下，平均商业面积在40平米左右； 政府的公益性：政府成立了平江路历史文化街区旅游发展公司，对部分手工艺大师采取招商的手法，以低廉的租金邀请民间大师入驻，如蔡金兴砚雕、徐琴紫砂壶等；并为残疾人艺术家在平江路也设置了会社； 前期租金的低廉性：相对于十全街和观前街而言，平江路的租金高低不等，整体为低租金模式。 十全街作为苏州著名的商业街，以酒吧作为原先街区的名片，目前由于其他如阊胥路、李公堤酒吧街道的兴起，十全街的酒吧逐渐褪色，外贸服饰、小型酒吧、临河咖啡馆、特色商品成为十全街主要的商业业态。 十全街作为苏州比较繁华的一条商业街，毗邻凤凰街。日租金平均达到20-40元/平米，中小型商铺整体租金在15-30万左右。大多数商家苦不堪言，一些竞争比较激烈的商家，如服装店、餐饮店等，在付出高昂的商铺转让费和房租后，有很多商户在经营两三个月就退出。但等着进十全街的商户还是很多。 从目前市调及了解情况来看，十全街经营出入比与商业的火爆呈一个畸形的状态：不堪高额房租的商户在苦苦维持，被表面繁华迷惑、期望较高的商户打破头想进入。 客群分析 高端客群： 外国人士、部分固定老客户 中坚客群： 城市白领，时尚女性 普通客群： 过路客群 十全街约有七百家左右的商户，我们重点走访了53家商户，其中大部分是中小户型商铺，代表了十全街商业业态的绝大组成部分。也是日后本项目商铺的主要招租对象。 除部分在十全街与业主签订长期合同的商家，即在07年之前就入住十全街的商家，还勉强保持着部分盈利外，大部分新进商家因高额租金叫苦不迭。 在十全街的商家，以特色经营为主，尤其是在本区域内没有竞争的，大部分都可以盈利。从食草堂、平衡点户外、绿竹翁等特色产品经营店的走访中可以很明显的感觉到这种特色店与服装店盈利上的差别。 园林路东北街商业依靠的是苏州博物馆、狮子林和拙政园三大旅游景点带来的旺盛人气和文化脉络。 本区域大部分商业由于旅游的特性，一般在早上9点-下午5点之间为营业时间，一年分为淡旺两季。 客群分析 高端客群： 外国游客，圈内人士 中坚客群： 游客 园林路经营状况业态分析 东北街经营状况业态分析 租金地段一览表 桃花坞创新文化空间，位于苏州桃花坞大街158号，在原新光丝织厂老厂房（建筑面积约35000平方米）的基础上改造而成。启用“多业态互补共生”的全新模式，“桃花坞”将成为一个“传统与现代文化创意产业相辅共生”的文化创意产业园，是苏州老城区里最新的亮点。 “桃花坞里桃花庵”，唐宋时期的桃花坞曾是一个遍植桃树、花开满枝的地方。而在“桃花仙”唐寅之外，明清时期的桃花坞还是中国年画的南方中心，大大小小的木刻年画庄就集中在当年的桃花坞大街上，所产年画行销全国，甚至传入南洋、日本等地。“看中这片老厂房的原因之一就是它的区位优势。”在这个非常开敞的空间里，体量不一的大楼有八九幢，其中一大半是一期工程中已经改造完成的，雪白的外墙与泛着光泽的青砖配合着，颇为雅致。在这个区域里，苏州美术馆新馆、文化馆新馆都在建设，周边还有那么多传统工艺企业分布着，再与临近的北寺塔、拙政园、五峰园等串联起来，会是一个不错的旅游线路。 经营状况业态分析 苏州市茶叶市场位处南环西路25号，公交大龙港车站附近，又毗邻南环高架桥盘南路出入口处。是在苏州对外交通总枢纽——苏州长途汽车站向西直行不到2公里处，其周边新村社区林立，与大卖场百润发区域高密度的客流量相呼应，形成了繁华的黄金商圈。 市场是由一群粉墙黛