长沙环城房产项目开发构思(改稿).doc

环城房产项目 提案 友联伟业投资顾问 2004年 环城房产项目开发构思 目录 一、长沙市商业物业概述 1、商业体系定位 2、发展物流产业 3、商业建设全新起航 4、百花齐放、百家争鸣、不断升级的长沙商业 二、长沙现有商圈分析 五一广场商圈―――长沙市商业核心 东塘·候家塘商圈―――不断升级的次级核心 袁家岭商圈―――没落的贵族 火车站商圈―――在裂变中成长 伍家岭商圈――缓慢发展的商圈 高桥、井湾子、马王堆商圈―――专业市场的代言人 三、长沙市商业现状及发展趋势 1、两大商业中心商圈竞争升级 2、新经营模式试水长沙 3、业态构成结构分析 4、长沙市各大商圈业态成熟度分析 5、长沙市零售业主要业态发展状况 一） 百货商店―――落日黄昏 二） 连锁超级市场―――如日中天 三）、超大型购物中心（ＳＨＯＰＰＩＮＧ?ＭＡＬＬ）―――旭日东升 四）、仓储式商场――潮起潮落 五） 专业店―――细分市场 六） 便利店―――雨后春笋 四 岳麓区商业地产迎来拐角点 一） 岳麓区概况 二） 岳麓区发展现状 三） 岳麓区商业 四） 岳麓区消费者研究 五 国内成功商业地产实例研究 一） 本土文化＋时尚＝上海新天地 二） 自然风光与特色商铺成就“西湖天地” 六 项目周边楼盘及商业物业形态 1 通程商业广场 2 新外滩商业广场 3 滨江·财富硅谷 4 通程电器 七 环城房地产项目信息 一） 项目基本信息 二） 项目SWOT 八 环城房地产项目开发构思 一） 整体商业物业定位 二） 商业主题 三） 项目主题定位 四） 项目规划设计原则 五） 项目规划研究 报告主要内容 本报告在对长沙市商业物业深入调研的基础上，立足客观市场，以丰富的市场经验为依托，通过去粗取精、去伪存真，利用科学、系统的分析技术，针对项目实际情况，主要进行了以下内容的调研与分析： 长沙市商业物业现状 长沙商业物业的发展趋势 岳麓区商业物业的现状及发展趋势 项目周边商业物业现状 报告主要成果 通过对以上内容进行科学的调研和分析，并针对本项目的实际情况，对本案进行定位研究，从而明确发展方向。 项目市场定位 项目消费者定位 项目主题定位 项目的形象定位 项目的风格定位 设计规划建议 长沙商物业概述 “长沙十万户，游女似京都”。北宋诗人张祁曾这样描述过长沙古代商 贸的繁华。 上世纪九十年代走马楼出土的三国吴简，就是黄兴路作为长沙商业渊源的佐证。那里店铺林立，人声鼎沸，传统老字号比比皆是，火宫殿、德茂隆、吴大茂群星璀璨，曾是长沙人的自豪！ 改革开放以来，长沙市一直把“流通活市”作为自己的战略目标；上世纪90年代中期，又确立了“西文东市”的发展蓝图；到20世纪末，长沙市再次调整自己的商业发展定位，确立其建设目标为现代化区域商贸中心！ 一个仅仅160万人口、120平方公里城区面积的内陆城市，要建设区域性商贸中心，这不是盲目的攀高，而是科学的决策。在武汉、上海、重庆、广州四大城市构成的商业圈中，长沙市是唯一位于中心地位的省会城市。利用其辐射的叠加效应，充分发挥承东启西、连南接北的枢纽作用，在周边大流通的过程中，东西逢源，南北策应。 由此，长沙市将商业建设规划由原来的点、楼，拓展到西至荣湾镇，东至火车站，南达井湾子，北抵四方坪的大商圈，绘制了“三线六圈”的发展蓝图！ 1、 商业体系定位 发展蓝图确定以后，长沙市政府根据新时代的发展要求、与时俱进，对商业体系进行了重新定位。利用规划的杠杆，对商贸中心进行布局，将一批盘踞深街老巷的马路市场迁出城外，曾为城市管理顽症的下河街批发市场、水果批发市场等闻名全国的大市场整体迁至高桥和马王堆，曾经造成车站路交通“梗阻”的钢材市场迁至大托镇的湖南钢材大市场。从而，以街为市、满城摊贩的长沙商业被 “大市场、大流通”的格局取代。 在全新的定位与规划中，商业体系从单一走向多元化，由传统单一的商业业态到购物中心、连锁、超市、仓储式大市场的综合性、科学性商业体系。 2、发展物流产业 而今，为了配合商业的发展，减低商业成本，长沙市又着力培育一个新的业态———物流中心。物流，这个以降低流通成本，带来巨额效应的新型产业，在我国刚刚萌芽，长沙市就以极大的热情予以扶植。去年初，长沙市政府专门邀请专家学者对长沙物流发展战略进行深层次研究，规划出金霞、星沙、马王堆、大托铺四大物流园区。 3、商业建设全新起航 在这个商业体系的指导下，长沙的商业日新月异。无论城南还是城北，也不论是城东还是城西，商业建设如火如荼，长沙的商业网点正在发生天翻地覆的变化： 长沙的北城，原为商业的荒漠，这片荒漠又构成了“南帝北丐”的景象。20世纪末，商业建设的巨臂挥向了这片荒漠。首先是 “麦德龙”长沙店，世界商业巨头闹火了这片冷寂的土地。随后，旺和超市、新一