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成交量创近4年最高 全年迎两次成交高峰 　2013年上海新房市场迎来大牛市，据市场研究部统计显示，2013年本市新建商品住宅成交面积为1282.3万㎡，较去年大幅上涨36.6%，创近4年最高值。 从成交月度走势来看，2013年上海楼市开局火热，首月延续2012年末的回暖行情，成交突破百万大关，达101.3万㎡，2012年全年仅有2个月成交量超过百万，同比涨幅高达376.7%，同比涨幅为年内最高。在2月受春节影响楼市短暂低迷后，三月受到“国五条”政策影响，楼市出现末班车效应，成交量井喷，成交面积高达153.8万㎡，创2009年12月以来近40个月的最高点。 下半年，随着天气转凉，自贸区规划在8月底正式通过，楼市开始复苏，迎来了近4年成色最足的“金九银十”，据市场研究部统计显示，今年“金九银十”本市新房合计成交282.2万㎡，同比大幅上涨67.4%，是2010年至今成色最足的“金九银十”，较2009年“金九银十”的成交量仅小幅下滑0.5%。 整体评价： 从今年全年整体新房走势来看，年初“国五条”政策始终没有落地，2013年楼市政策环境比较平稳，市场供求关系主导楼市走向。年初受到“末班车效应”影响，购房需求集中释放；下半年受到自贸区规划、土地市场热度影响等因素，购房者再次积极入市，全年出现两次成交高峰，整体走势呈两头翘，中间低。 中高端楼盘受热捧 浦东成为全市热点 从成交结构的角度来看，今年中高端房源成交占比出现提升。据统计显示，2013年均价3-5万元/㎡和5万元/㎡以上房源分别成交250万㎡和63.2万㎡，较2012年分别大幅上涨69.9%和40.5%，而均价在2万元/㎡以下的房源成交面积涨幅仅为20.4%，受此影响，均价在3万元/㎡以上中高端房源的成交占比从去年的20.5%提升至今年的24.4%。 随着城市发展和居住水平的提高，人们对改善型房源的需求始终旺盛，在市场整体回暖情况下，今年改善型需求集中入市。另外，值得一提的是，今年上海二手房市场成交火热，成交量将创近7年新高，二手房市场的火热产生了一二手房联动，置换型买家相比刚需购房者支付能力更强，这部分置业需求流入新房市场后推高改善型房源的成交。 　　均价超过3万元/㎡以上的中高端房源最集中的区域是浦东新区。据统计显示，2013年，浦东共成交87.8万㎡均价超过3万元/㎡的中高端房源，占全市各区县首位，占全市该价格段房源整体成交的28%，比排名第二的普陀区整整多成交40万㎡。 　 　其实不仅仅是中高端房源，浦东更是全市整体新房市场的热点。据统计显示，2013年浦东成交新房274.7万㎡，是全市唯一一个成交量突破200万㎡的行政区，占全市新房成交的21.4%。由于浦东面积较大，去年新房成交量同样在全市排名首位，不过，值得注意的是，今年浦东较排名第二的嘉定区的成交量上涨49.3%，两者相差90.6万㎡，而去年浦东和同样排名第二的嘉定区的成交量上涨36.7%，两者差值为51.9万㎡，今年浦东进一步拉大了和全市其他区域之间的距离。 两大原因促使浦东成为全市新房市场的热点，第一，自贸区政策出台，辐射区域全部都在浦东；第二，今年多条轨交线路开通，其中，轨交11号线北段二期、年末即将开通的16号线、12号线，全都辐射到浦东，政策利好和配套完善是浦东今年大热的最重要原因。 成交火热刺激房价上涨 超8成楼盘价格同比上涨 在成交火热的情况下，价格也出现了明显的上涨，据统计显示，2013年上海新房均价达2.4万元/㎡，同比涨幅达7.6%。由于新房整体均价会受到成交结构的影响，对成交楼盘进行抽样调查，2013年和去年成交量全部超过20套的共有338个楼盘，其中，286个楼盘房价同比上涨，占比高达84.6%，涨幅中位数8.6%。 　　从类型来看，据市场研究部抽样调查显示，2013年和去年均有成交的别墅项目共有251个，其中164个项目同比上涨，价格同比上涨楼盘的占比为65.3%，中位数为3.2%，而同样对公寓项目进行抽样调查，上涨楼盘的占比为72.5%，中位数为5.4%，公寓产品无论是涨幅的范围还是力度都超过别墅产品。 　据统计显示，2014年1月1日，公寓产品的库存面积为322.4万㎡，以2013年月均成交量计算，别墅产品的去化周期为28.5个月；公寓产品的库存面积为739.5万㎡，公寓产品的去化周期为6.8个月，库存压力也是楼盘价格上涨比较快的重要原因。 　　今年房价上涨最主要的原因在于楼市需求集中入市，开发商在去化良好的情况下，涨价动力比较足。市场需求火热一方面是由于之前限购影响，楼市持续低迷，积压的需求重新入市，另一方面是规划、土地、政策等外部环境的影响下，购房者对房价上行预期强烈，出现恐慌性入市。两方面的因素共同导致了今年楼市的火热。除了市场大环境外，区域