中国房价现状PPT及分析(形势政策课).pptVIP

LOGO 房价永远是牵动着百姓与媒体神经的话题。俗话说，衣食住行是老百姓的几样大事，其中之一“住”指的就是人们的住房问题。对于咱中国人来说，有一个属于自己的“窝”更加意义非凡，房子对于中国的老百姓来说已经不止是房子这么简单，更是一种心理意义上的港湾。可是近年来房价不断上涨，并且这个问题并没有得到有效的解决，过高的房价给广大购房居民带来很大的生活压力。 摘要 中国房价现状 近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。导致房价上涨的因素很复杂，如果结合到我国房地产市场的实际，则房价上升主要原因有经济持续高速增长、住房需求旺盛、资本和劳动力向中心城市流动、土地资源约束且价格上升、资金可获得性高且成本低、供不应求下的投机炒作行为等。 住房价格上涨的成因分析 （一）总体需求呈旺盛趋势 近年来，随着社会经济的发展，人民生活水平的不断提高，对居住的要求和需求也日益提高，推动了房价快速上涨的，主要包括正常需求、超前需求、被动需求、投机需求。 （二）人口的高速增长 人口的阶段性快速增长，居民收入的阶段性积累，使住房需求集中释放，导致房价持续上涨。基于我国“人多地少，人多房少”基本国情，从而在客观上导致了我国整体房价的不断上涨。 LOGO （三）资本和劳动力向中心城市流动 我国在快速城市化和全球化的过程中，资本和劳动力向中心城市流动。资本和劳动力向中心城市流动，是导致这些城市房价上涨的重要原因。 （四）住房供应结构的不合理 商品住房投资、供应结构还不够合理，经济适用房的比重不断下降，住房空置不断增加，成为近几年来房价上涨持续加剧的原因之一。　 （五）资金可获得性高且成本低 我国房地产业不管是从开发商的土地储备还是土地开发，不管是从建筑商的流动资金还是从消费者的资金来源来看，这整个过程的所需资金绝大部分来自于银行贷款，所占比例差不多达到全部房地产资金的80％左右。我国自从1998年以来连续八次降息，使名义利率达到了历史上的最低位。一方面对房地产业来说，发商们盲目的投资。另一方面对购房者来说，投机性需求增加。　　 （六）土地资源严格控制且价格上升，推动房价和地价互动上涨。 房地产用地供应的持续减少，导致房地产市场供求关系日趋紧张，使得未来房价上涨的压力不断增大，这是我国房地产价格持续上升的直接原因。土地资源的有限性、土地占用的从严控制使得土地成本不断提高，土地成本的提高决定了住房的高起点价，也是拉动土地价格不断走高的成因。房价和地价两者之间互相促进，互相提高对方的价格，使双方价格都不断攀升。 （七）建筑开发成本上涨 就房地产业而言，过度的低利率助长了开发商的盲目投资，引发了钢铁、水泥等行业的盲目发展，使得建材价格一直处于高位运行，建筑用钢材价格居高不下，其它建材如水泥和玻璃，价格也处于总体上涨的态势，建材价格的上涨在一定程度上推动了房地产价格的上涨。建筑所需的土地成本、材料成本、人力成本、资金成本和管理成本等也随市场行情不断提高，它们的提高也会影响到住房的价格。 房价趋势分析 城市土地成本是构成住宅产品的主要因素，住房周边硬件条件，基础设施的不断完善提高了地段的价值空间，直接促使房价的总体上升。　面对高房价政府开始出台政策控制房价，2009年4月17日“新国十条”颁布对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款；地方政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。 （一）对消费者而言： 1、对首套及自主性需求的影响不大，但会增加其观望气氛，而对于大户型及豪宅的自住性需求将会产生一定影响，因为豪宅客户一般为改善性需求，意味着首付和按揭压力增加，如金都高尔夫艺墅； 2、增加炒房难度以及炒房成本，将导致销售速度放缓，日光盘基本消失，可能有个别楼盘及局部区域房价下调，但整体房价水平可能依然保持平稳，下调空间有限，因为大部分开发商在经历去年的楼市疯狂后，资金压力不会很大，基本不会通过大幅降价进行促销； （二）在开发商看来： 1、闲置土地和炒作土地的企业监管加强，但根据以往实际情况，彻底清查的可能性很小，主要是地方政府都有一定保护主义； 2、限制了开发企业资金来源，同时由于政策实施后的滞后性，销售速度将逐渐放缓，开发商的资金回笼压力相对较大，意味着不会有更多的资金去获取新的土地