地产新政下的长沙房地产企业应对策略分析.docVIP

2011地产新政下的房地产企业应对策略分析 2011年03月29日 2011年新年伊始，国务院常务会议即确定的房地产市场八条政策措施（以下简称“国八条”），基本已奠定今年房地产调控方向，再加之3月18日长沙版限购令细则的出台，应该说在调控不断深入的背景下，房地产市场的不确定性因素增加，房地产企业获取资金与土地的难度增大，未来仍须积极调整应对策略，特别是通过拓展融资渠道、完善产品结构来提高市场适应性，以抢占市场先机。 一、成交量短期将进入一个沉淀期 首先从2011年1-3月长沙网签数据来分折: 1月长沙市内五区新建商品房网签10986套，网签面积为117.85万平方米，均价为6422元/平方米，其中住宅网签9446套，网签面积为99.62万平方米，均价为5666元/平方米。(未包含退房情况和1月1日数据)。 2月长沙市内五区新建商品房网签6365套，网签面积为68.61万平方米，均价为8544元/平方米，其中住宅网签5720套，网签面积为60.54万平方米，均价为5626元/平方米。(未包含退房情况和2月12日、27日数据)。 3月份第一周（2月28日-3月3日）长沙市内五区新建商品房网签1842套，网签面积为204545平方米，（包括开福万达广场、北辰三角洲商业门面及芙蓉区、天心区住宅、非住宅现房成交）均价为7365元/平方米，其中住宅网签1639套，网签面积为174099平方米，均价为5945元/平方米。 2011年前两个月，经历了春节期间的冷清、2月底的反弹，3月份成交量将进入一个沉淀期。众多存量房源（大户型）或许在四月上旬集中释放，而90㎡以下小户型房源或许暂时滞销（特别是中心地段的高端产品）。 二、加快资金回笼，建立多元化融资渠道 （1）高速周转，加快资金回笼 对现有存量住宅产品，企业可考虑采取高速周转方式，灵活定价、快速推盘，在市场调整期内抓住需求，加快资金回笼。例如:万科1月销售面积达165.4万平方米，实现销售金额201亿元，同比增长216.1%和220.8%，大量资金的快速回笼保证了企业现金流的充裕，进一步提升了抗风险能力。长沙目前房地产企业除了部分外来全国性大的房产企业外，本土房企资金还是比较弱，对银行的依赖性还是较强，加快现有房源销售，迅速回笼资金势在必行。 （2）建立持续稳定、多元化的融资渠道 国内货币与信用扩张开始进入紧缩期，但预期2011年仍将维持高位运行，人民币升值预期与境外热钱流入动机依然存在。从资本市场获得融资也越来越难，长沙房地产企业应开始寻求拓展融资空间、转向信托和海外市场，发行债券扩充资金实力。 三、把握拿地机会，增加三、四线城市土地储备 2011年，国土资源部土地供应政策将继续向完善市场、保障民生方向转变。根据“国八条”，各地政府需要“大力推广以‘限房价、竞地价’方式供应中低价位普通商品住房用地”，并加强对企业“土地市场准入资格和资金来源的审查”；同时，继续推进保障性住房建设，规划全国新开工建设保障性住房1000万套(其中湖南为41万套)，其中新增城镇住房600万套，建筑面积超过3.6亿平方米，信贷方面也要 “在把握风险和坚持商业可持续基础上，继续加大对保障房的支持力度”。 “限房价、竞地价”的政策，对于房地产开发企业的土地获取能力是一种挑战，但同时也使得核心区域土地稀缺性进一步凸显，加上土地、资金向保障房倾斜的政策影响，拥有充裕资金与持续融资能力的开发企业，依然拥有较大发展机遇，企业可顺势而为，实现经营实力的壮大。 （1） 转变经营模式 ，壮大企业规模实力 信贷从紧、土地监管措施日趋严格，无疑将增加企业拿地成本，房地产开发企业可探索适时转变经营模式，一方面缩短开发、加大期房营销获得充足现金流，另一方面也可通过合作拿地、联合开发、共同经营的方式，降低拿地成本与市场风险。例如:目前标杆企业万科近75%的销售业绩来自于联合开发项目，企业抗风险能力明显高于其他开发企业；而在2010年，绿城政府代建、商业代建项目迅速增长，商业代建的面积达400余万平方米，已占绿城整个在建面积的20%左右，这种业务模式也有效帮助企业实现了经营实力的快速壮大。万科、绿城的这种模式值得长沙房企借鉴。 （2） 增加三、四线城市土地储备 “限购令”、房产税试点，表明调控重心仍集中于一、二线城市，而三、四线城市房地产市场仍以刚性需求为主，受限购措施影响小，土地政策也较为宽松，长沙属于二线城市，长沙房地产开发企业可考虑扩大三、四线城市布局(如：株州醴陵、湘潭韶山、岳阳华容、常德澧县...)，以抢占市场先机。从目前大型房企土地储备情况看，2010年万科、保利、恒大等企业新增的土地储备中，二、三线城市土地储备量已超90%，其中标杆企业万科仅2010年12月份即新进入温州、南通、嘉兴、抚顺4个城市，累计进入城市已达46个