2010年4月石家庄房地产市场调研分析(46页).docVIP

★★★★ 内部资料 石家庄房地产 市场调研分析报告 合富辉煌（北京）房地产顾问有限公司 2010年4月20日 前 言 市场调查是市场研究和分析工作的基础部分，是所有决策的基础。详尽、科学、真实、系统的市场调查，可以帮助我们找出市场结构的薄弱部位、空白点及最佳的市场切入时机。市场调查是市场营销活动的出发点，也是我们了解市场、认识市场的最根本的方法和手段。 本次市场调研分析是在前一段时期市场调研工作的基础上，对前期调研资料进行梳理、修正，并进行了一系列的项目跟进，资料补充、完善工作，进而研究并做出分析。目的是对石家庄房地产市场予以系统盘点，并总结以前市场分析的所得，深入认识区域市场整体环境，保持与房地产市场的动态发展相同步。报告在注重市场调查的基础上，并对个案进行分析，以对市场有全面的了解，同时对调查了解到的产品和消费市场的信息进行分析。 本分析报告是由【天山新公爵】项目组成员对石家庄房地产市场进行了为期两周多时间的深入专项跑盘，对目前石家庄新华区内正在销售或准销售的项目进行点对点式调查，收集市场的第一手资料；同时，结合通过多种渠道获得的市场资料和对业内销售人员进行的访谈，较详细完成市场的实地调查工作，结合观察的实际情况而形成。 天山新公爵项目组 第一部分：石家庄宏观经济分析 主要是分析宏观经济情况对房地产市场的影响 分析要点： 石家庄城市总体规划特征与发展战略概述 近几年来，石家庄经济发展迅速，固定资产投资增长速度较快 ，□ 城市定位——中国经济增长第三引擎中的重要支点，首都经济圈的第三级，冀中南经济圈的经济振兴中心，河北省省会，中国医药之都，华北中南部的物资集散和交通枢纽。建成产业强大、生态优良、环境优美、功通完备、文化先进、交通发达的现代化大都市。 □城市规模——市域：包括市区及17县市，面积15848平方公里，市域总人口达到1060万，城镇化水平达到65%。都市区：包括市内五区及正定、鹿泉、藁城、栾城四县市，面积2657平方公里，区域总人口538万。中心城区：规划建成区，居住人口300万，面积287平方公里。 □ 发展目标——实施“北跨、南优、西控、东延”发展战略，按照“一城三区三组团”的城市发展框架，远景都市区城镇人口规模达到600万，中心城区（含正定）达到500万，形成“双核、双轴、双带”的城市空间布局结构。 □ 城市方向——中整合重构，空间向北。城市的重点发展方向是向北，高端职能向北向西，基本职能向东向南，在继续建设老城区的同时，要加快滨河新区的规划建设，同时尽快启动四组团县（市）与主城区的同城化建设，使组团县（市）成为真正意义上的城市组成部分。 （资料来源：政府工作报告及石家庄城市总体规划） 第二部分：石家庄房地产状况分析 2.1石家庄市区商品房市场分析 2.1.1供给分析——2009年供应面积为500.52万㎡，增幅明显 2009年，石家庄市区商品房上市面积500.52万㎡，同比增长44.18%。从各月上市量分析，石家庄市区商品房上市量在年初较小，前三个月上市量仅有67.35万㎡，3月份后，商品房上市量基本保持平稳，4月份最多为69.66万㎡、5月份为64.08万㎡、6月份上市量又出现下滑为31.94万㎡，11月份上市量下滑最为严重，仅为6.09万㎡。从商品房上市量走势分析，年初市场较冷清，观望气氛较浓，3月份后市场逐步回暖，上市量逐步增加。虽然6月份上市量又出现下滑，但后市随着市场需求的增加仍然有补量，10月份、11月份上市量下滑速度较快，11月份上市量成为全年最低点。 图2-1： 2009年石家庄市区商品房供应面积走势 数据来源：石家庄房地产管理局 2.1.2成交分析——2009年商品房销售面积494.65万㎡，同比上涨201.41% 2001-2004年石家庄商品房销售面积徘徊在100万㎡左右；2005年商品房销售面积迅速增至200万㎡以上；2005-2007年，石家庄商品房销售面积呈现持续高增长态势，但2008年出现较大幅度的调整，全年商品房销售面积只有164.11万㎡。2009年，随着市场的回升，商品房销售面积猛增，达到494.65万㎡，同比上涨201.41%。