圆缘雅居价格方案.pptVIP

圆缘雅居价格方案(讨论稿) 目录 一、主要竞品分析 二、组团划分 三、销售价格 四、楼层差 五、平面层差 一、主要竞品分析 近期圆缘雅居项目即将面向市场销售，同期推出主要竞品——东方之珠与本项目的竞争较为强烈，因此，对有必要对东方之珠进行研究，以确定圆缘雅居的销售定价。 东方之珠地处南邻工农路，北靠东北大马路，西邻东站街，距离本项目从侧约800米。东方之珠共有7栋多层，房源288套，户型面积区间50—120m2，销售均价约为2920元/m2。 东方之珠上市销售状况 该项目7月24日上市销售，除6#、5#的两个单元进行销控，其余房源都对外销售，上市销售房源约为213余套，销售130套，销售率约61%，套户型中，大部分为90m2以上中大户型，80m2以下的中小户型处于旺销状态。 61% 130 213 东方之珠 销售率 销售套数 上市销售套数 1、户型分析（对比） 本项目与东方之珠户型格局及面积有较大的差别，其主要差别如下： 户型格局差别 110m2、120m2 60m2、80m2、85m2、93m2 50m2(有两种户型) 东方之珠 119m2 58m2、75m2、85m2、91m2、94m2、103m2、106m2、116m2 圆缘雅居 三居室 两居室 一居室 项目名称 东方之珠户型配比例 3.92% 120m2 3.92% 110m2 三居 15.69% 93m2 19.61% 85m2 15.69% 80m2 23.53% 60m2 两居 7.84% 50m2 9.8% 50m2 一居 东方之珠 比例 面积 格局 　 旺销 圆缘雅居户型比例 1.85% 5 119m2 三居 1.85% 5 116m2 7.41% 20 106m2 11.11% 30 103m2 10.37% 28 94m2 5.19% 14 91m2 31.11% 84 85m2 15.56% 42 75m2 15.56% 42 58m2 两居 0.00% 0 　 一居 圆缘雅居 2、户型对比 ●50m2左右的小户型 东方之珠 户型面积：50m2 户型格局：一居 客厅开间：无 主卧开间：3.5米 东方之珠 户型面积：50m2 户型格局：一居 客厅开间：无 主卧开间：3.9米 圆缘雅居 户型面积：58m2 户型格局：两居 客厅开间：3.5米 主卧开间：2.7米 ● 70m2左右的中户型 东方之珠 户型面积：65m2 户型格局：两居 客厅开间：无 主卧开间：3.6米 圆缘雅居 户型面积：75m2 户型格局：两居 客厅开间：3.6米 主卧开间：3米 ● 90m2左右的中户型 东方之珠 户型面积：85m2 户型格局：两居 客厅开间：3.9米 主卧开间：3.6米 圆缘雅居 户型面积：94m2 户型格局：两居 客厅开间：3.9米 主卧开间：3.3米 ●三居室大户型 东方之珠 户型面积：120m2 户型格局：三居 客厅开间：4.35米 主卧开间：3.6米 圆缘雅居 户型面积：119m2 户型格局：三居 客厅开间：3.5米 主卧开间：4.8米 分析： ·通过户型对比，东方之珠户型在一定程度上优于本项目户型。 ·从户型面积的角度来看，圆缘雅居小户型（80m2以下）比重较小，供应量仅为31%，东方之珠小户型比重较大，供应量为57%。东方之珠上市销售的过程中，中小户型旺销，证明了区域中小户型的需求量大，而圆缘雅居户型小户型较少。 ·本项目高层的户型格局多为暗厅是购买者不愿接受的，将会成为销售阻力的重要因素。 ·本项目有两栋小高层，共摊面积较大，相对的使用面积较小。 3、东方之珠项目价格 东方之珠销售均价约为2920元/m2，折扣起价2688元/m2，最高价为3350元/m2。贷款无折扣，一次性付款98折。一楼赠送花园，价格与三楼相同，顶楼赠送阁楼，价格最贵，高于其他楼层350—500元/m2。 东方之珠销售价格 2920元/m2 2688元/m2 3350元/m2 东方之珠 均价 最低价 最高价 项目名称 楼层差 起价 2层 +80 1、3层 +60 4、5层 3200—3350元/m2（最高价，差价约350） 6层 层差 楼层 二、组团划分 本项目竞争对手户型相对较好，因此，本项目应以低价冲击市场，建议7#、 8#为第一组团，以低价入市。打开市场后，9#（多层）以相对较高的价格入市，高开低走的价格走势。届时，本项目的主要竞争对手楼盘存量不多，竞争力大大削弱，本项目将会达到广大购房者的青睐。其组团如下： 组团规划 22