中国商品住房价格高的主要影响因素分析.pdfVIP

32 2014 30 房地产业 · · 年第 期 中国商品住房价格高的主要影响因素分析 吴思桐 （武汉大学经济与管理学院 湖北武汉 430000） 【摘要】近年来，我国房地产业高速发 速的时期，全国的均价上涨都超过了 50%， 我国商品住房市场的现状并非真的供 展，伴随着这股房地产热潮，我国商品住 但是在全国均价的掩盖下个别经济发达地 不应求，新建商品住房数 目并不少，而且 房价格大幅快速上涨。本文从需求与供给 区的涨幅更是超过了 100%。上海、北京、 还存在较高的住房空置率。导致需求得不 的角度分析得 出我国持续增长的房价与局 杭州、深圳等城市的房价 已经处于 “居高 到满足，房价持续上涨的重要原因是供给 部地 区的高房价是由于旺盛的真实需求与 不下”的状况，调查显示 2011 年 5 月 -2012 成本增加、有效供给不足。有效供给是现 投资需求以及供给成本上升、供给结构不 年 4 月北京 的商 品住房均价基本都处于 实供给中符合消费者需求的，可以实现交 合理和有效供给不足等原因导致的。 25000 元以上。 换的商品住房供给量。我国商品住房的现 【关键词】商品住房价格 ；供给 ；需求 二、房价高的主要原因分析—基于需 实供给并不等于有效供给，现实供给中部 求和供给方面 分住房因为地段偏远交通不便、房型落后、 一、我国房价走势特征分析 我国经济的快速发展，提高了居民的 售价过高等原因难以实现销售，还有一部 （一）持续快速增长的房价 收入水平，使商品住房的有效需求增加， 分供给 由于投资购房而造成长期空置，这 近十多年来，中国经济的持续增长和 而住房的有效供给不足。商品住房的刚性 些住房都不能称其为有效供给。具体分析 城镇人 口的大量增加，使得城镇商品住房 需求冲击与供给的短期缺位相互作用导致 如下 ： 需求持续增加、房价呈不断上升的趋势， 房价上涨，并引发投资效应，投资和投机 1、供给结构 从 1998 年到 2010 年，我 国商品住房的平 需求又造成房价的进一步上涨，导致供需 商品住房的结构性失衡是导致我国商 均价格上涨了3.15 倍。 矛盾更加突出。具体分析如下 ： 品住房市场有效供给不足的一个重要原因。 1997 年 以前，中国商 品住房 的供给 （一）需求方面因素 利益驱动下，开发商们更愿意推出高档商 在城镇住房总供给中占比重不到 50%，而 1、真实需求 品房、精装修房和高档花园房、复式楼和 1998 年以后由于房改，商品住房的数量大 我国改革开放 30 年，经济发展水平、 别墅，而不愿意增加普通商品房和经济适 幅提升。总体上，我 国 1998 年到 2004 年 居民收入水平大为提高。1998 年以来我国 用房的供给。这样的局面造成我国商品住 商品住房的平均价格变化相对 比较平缓， 城市人均可支配收入年均增长近 10％。随 房供给结构不合理，更多的满足了小部分 呈缓慢上升的状态，基本稳定在 2000 元左 着可支配收入的增加，人均居住面积也不 有钱人的需求和部分投资性需求，而使大 右。从 2005 年以后，由于经济的快速发展， 断上升，居民在购房时不仅考虑基本的居 量真实需求面临着有效供给缺乏的情况。 商品住房的消费和投资需求拉动了房地产 住需求还考虑 “享受”层面，商品住房的 2 、供给成本 市场的发展，我国各地区房价出现了不同 真实需求大为增加。 商品住房价格的构成一般包括土地成 程度的上升，且住房价格普遍呈较快增长