商品房预售中的利益冲突与法律规制.pdf

摘要 商品房预售，是指出卖人即房地产开发经营企业与买受人约定，将正在建 设而尚未竣工或将要建设的商品房预先出售给买受人，买受入交付部分或全部 购房款，并在未来确定的日期将预售房及其所有权转移给买受人的一种法律行 为。商品房预售是一种附期限的法律行为，交易的标的和预售合同的内容都具 有特殊性，进行预售需要具备一些基本条件。 商品房预售中涉及的利益主体主要包括四个方面：个人消费者的利益，房地 产开发商的利益，商业银行的利益，政府的利益。各方主体彼此间存在利益冲突， 主要表现为消费者和开发商之间、开发商和银行之间、开发商和政府之问的冲 突。透过各方主体的利益冲突，我们发现导致利益冲突的原因是多方面的，包 括预售制度本身的缺陷，开发商的利益驱动，银行的资金监管不力，政府缺乏 有效的宏观调控措施以及购房者自身保护意识不强等原因。 我们在借鉴西方发达国家以及香港地区预售制度的基础上，结合我国的预 售制度进行比较分析，发现我国现行预售制度存在诸多弊端，需要进一步加以 完善。银行方面也要加强资金监管，有效预防金融风险，中国人民银行可以采 用提商存款准备金和加息的方式充分发挥监督管理职能。要提高政府的宏观调 控能力，应积极建立房地产市场的信用评价体系，保证信息畅通；引入第三方 对预售款进行管理；要规范和发展房地产中介服务行业；加强政府相关主管部 门的监管；健全相关的法律、法规，要重点加强对格式条款的规范，加强对期 房转售的限制。政府也可以通过政策、税收、经济等手段加强宏观调控。作为 个人消费者在利益博弈中处于相对弱势地位，其所承当的风险大于获得的收益， 作为掌握公权力的政府在开发商和消费者发生利益冲突时，不能仅局限于自身 的经济和政治利益，应更多的从社会利益的角度考虑问题，切实维护消费者的 权益。作为消费者自身在商品房预售过程中也负有一定的注意义务，需要加强 法律意识。当自身利益受损时，可以从私力和公力两个层面寻求救济途径。 关键词： 商品房 预售 利益 冲突 法律规制 Abstract Presellingcommodity referstothetransactionto thehouse apartment presell whichis constructedorist0beconstructed．Thetransactionisattachedwitha being limit．The time ofthistransactionandthecontentofthecontractis objection special． To the sellermustobtainsomebasic preseHapartment,the theinterest whichinvolvestoincludefour commodityapartment subject mainly consumers banks aspects：individual developerbenefit，commercial benefit,property benefit．All havetheconflictof benefit，governmentssubjects interest,main forbetweenconsumerand and performance developer,developerbank，developer and confiict．The