专题12 房地产经济周期.ppt

第12章 房地产经济周期 第一节 经济周期基本理论 经济周期是指国民经济整体经济活动随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。 现代经济周期理论认为，经济周期是建立在经济增长率的相对变化上。 其所指的经济周期是指经济增长率上升和下降的交替运动过程。 一般经济学家将经济周期分为四个阶段： 繁荣阶段 衰退阶段 萧条阶段 复苏阶段 各国不同时期的经济周期的共同特征 经济周期是经济活动的不规则扩张和收缩 经济周期波动中大多数宏观经济变量几乎同时波动。 主要的经济周期理论 经济为什么会出现波动？西方的经济学者提出了一些理论解释。大致可将这些不同的因素划分成两类：外生因素和内生因素(external and primarily internal)。 经济周期理论包括纯粹货币理论、创新理论、心理理论、消费不足理论、投资过度理论、太阳黑子理论、政治周期理论等 外生论 外因论是在经济体系之外的一些要素的波动中寻找经济周期的根源——例如战争、革命、选举；发现金矿、移民；新土地、新资源发现；科学突破、技术创新；甚至太阳黑子活动、气候；等等。 内生论 内因论是在经济体系内部寻找经济周期的机制。这种理论认为，任何一次扩张都孕育着新的衰退和收缩，任何一次收缩也都包含着可能的复苏和扩张。经济生活正是以这种近乎规律的方式不断循环往复。 乘数-加速数模型 加速原理 1.资本-产出比率是指生产单位产品所需要的资本量，即： 资本-产出比率（R）=资本数量/产出=K/Y 2、由上式可知，在技术水平不变的条件下，如果要使产出（收入）增加，就必须按资本-产出比率相应增加资本存量。 ——资本增量与产出增量的比率就称为加速数： 加速数=资本增量/产出增量=投资/收入增量 或 v=⊿K/⊿Y=I/⊿Y 乘数-加速数模型 1.含义： 乘数原理反映投资增长对收入增长的作用，加速原理反映收入增长对投资增长的作用。二者结合，可知投资是收入变动的函数，收入又是投资变动的函数，静态分析变成动态分析，这就是乘数-加速数模型。 2.机理： 投资的增加或减少引起国民收入倍数扩张或收缩，且同方向变化，即乘数原理；国民收入的增加或减少又会反作用于投资，使投资的增长或减少快于国民收入的增长或减少，这是加速原理。可见，投资影响国民收入，国民收入影响投资，二者互为因果，国民经济周期性波动。 经济周期的解释 解释：乘数和加速数模型 I??产量(Y)较大??I更大??Y更大??经济繁荣 产量达一定水平后, 由于社会需求与资源的限制, 产量很难增加?I? ?产量(Y)较大? ?经济萧条 萧条持续一定时间后，产量回升? I ??产量更大? ?经济繁荣。 第二节 房地产周期 一、房地产周期的概念 是指房地产业在发展过程中，在一系列因素冲击下，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程或经济现象 具体表现为房地产开发、投资、销售租赁规模的周期性波动。 表征是房地产价格，以及租金水平的波动。 二、房地产经济周期的阶段 简单过程如下： 第一阶段——复苏阶段 经历了萧条之后的复苏与增长期，一般会经历较长的时间 房地产交易量回升，少数炒家入市，但还是自用者多。 房地产价格趋升，但期房价格仍低于现房价格 交易量的增加推动开发数量的上升，人们对市场形势充满乐观情绪，炒家进一步涌入，不但现房价格上升，期房价格也进一步回暖，市场交易尤其是二、三级市场的交易活跃。 于是，在条件成熟时，整个房地产进入繁荣阶段 第二阶段——繁荣阶段 交易量急剧增加，市场产品供不应求，拉动房价越来越高；房地产经营利润畸高，吸引开发投资量猛增。 整个房地产市场呈现出兴旺发达景象渐次达到顶点，形成常说的房地产业发展的波峰。 到一定阶段。由于开发量的过度扩张，内部结构不合理，市场供给逐渐超过市场有效需求，出现衰退迹象，开始下滑，进入衰退期。 第三阶段——衰退阶段 房地产交易量明显减少，市场需求呈下降趋势。 房价涨幅减缓，开始出现下跌迹象。 房地产投资增长率趋缓，市场推出的楼盘减少，实力小的开发商难以为继。 第四阶段——萧条阶段 交易量锐减，市场需求急剧下降 供给量严重超过需求量 商品房空置率急速上升； 导致房价持续下跌，甚至跌破物业原值 开发商面临困境，实力较弱的企业可能难以支持而破产，一般开发企业也难免遭受重大损失，房地产投资量呈现负增长，这一阶段也就是常说的波谷，当达到谷底时，又开始回升，步入新一轮的复苏期，如此循环往复。 三、房地产经济周期波动的形态 长期趋势 基本上是增长的趋势 也有循环性和波动性，S型曲线 景气循环 指房地产的实际发展与其长期趋势之间的偏差，围绕长期趋势发生的波动。 房地产业稍后于宏观经济进入复苏期 先于宏观经济进入衰退期 萧条期长于宏观经济 波峰高于宏观经济，波谷低于宏观经济 季节波动