酒店管理分析 经营分析——酒店市场与宏观经济2015(叶予舜).pdfVIP

酒店管理分析 经营分析——酒店市场与宏观经济 酒店市场与宏观经济 (一)四个效应 这几年酒店市场和宏观经济的关系最突出地表现在“四个效应”。这“四个 效应”都有积极拉动的一面，同时也有需要深层次进行分析的一面：  一是假日效应覆盖了全国，假日效应推动了全国旅游行业的总体上升， 但是也产生了一个模糊的导向，产生了一个误区，大家认为旅游市场现 在好得很，消费热点、市场热点自然就变成投资热点。好的一方面就是 积极推动，误区就是使大家笼统地形成一个市场感觉，但是这种感觉未 必准确。  二是入世效应。加入世贸组织之后，大量的国际商务客人蜂拥而至，拉 动了大量的国际旅游客人，同时带动了国内的商务客人和观光客人，形 成了两个方面的拉动和两个层次的带动现象。在这个过程中，商务旅游 的发展形成了龙头，这种商务龙头对酒店行业最大的一个导向就是使很 多宾馆迅速定位为商务宾馆，然后迅速加以更新改造，按照商务的要求 建设，现在已经产生了一大批在国际上也属于一流水平的商务宾馆，主 要体现在一些中心城市。但也有一批酒店盲动，产生大而无当，华而不 实，费而不惠的情况，因而加大投资总量，提高经营成本，形成长远隐 患。 1 叶予舜 二〇一五年四月二十三日星期四  三是节事效应。各地都纷纷在搞节搞会搞大活动，这种节事效应形成了 一个短期高峰，但是在短期高峰形成的同时，也形成了隐忧，正是因为 短期的高峰，所以造成了一种短期的繁荣，短期的需求膨胀，也刺激了 很多投资者，觉得这个领域还是大有可为。但是这种短期的高峰不可能 保持长久的发展。如果引发了大量投资，实际上对于整个行业的供求关 系也会产生一个比较大的负面影响。  四是西部效应。通过中央西部大开发的战略，主要体现出来的是投资拉 动。现在西部的几个大项目，大投资引发了很多其它的中小投资，也引 发了旅游市场的热点，但是这样的投资拉动所产生的西部效应，造成的 一个最大的问题就是后劲不足。所以，这四个效应的正面效应很突出， 但是也都产生了一系列的问题或存在一系列的隐忧。 (二)酒店和房地产市场的关系 酒店和房地产市场的关系是更重要的更具实质性的关系。多年以来，酒店和 房地产在某种意义上是一个市场，但是我们一开始对这个问题认识得并不清楚。 这也有个发展过程，一开始是酒店的发展，在 80 年代的时候，酒店的生意普遍 都很好，之后进入 90 年代，尤其是到 90 年代后半期，房地产市场迅速膨胀， 所以对酒店的经营产生了直接的影响。最重要的一个影响是公寓和写字楼配套进 入市场，这就从酒店吸引了大量的客流。原来酒店客户很多是常住户，现在常住 户没有了，基本上都被公寓和写字楼配套的房地产拉走了，这大概影响酒店全行 业出租率 10 个百分点。这是一个客观趋势，在没有更好的条件之下，大家只好 在酒店常住办公，现在有了公寓和写字楼的配套，自然而然就从酒店搬走了，而 2 叶予舜 二〇一五年四月二十三日星期四 且这个势头应该说越来越猛。比如北京一家大酒店，最多的时候常住户有 266 家， 在两年之内只剩下 66 家。后来老总急了，对销售部说你们得拉回来啊，销售部 说您看看咱们周围的一圈，公寓写字楼都起来了，这是拉不回来的。再比如说另 一家大酒店，原来有一个大的跨国集团总部常驻，迁出后，直接影响一个亿的营 业收入。同时，由于跨国公司的总部走了，所以很多常住户也就跟着走了，留下 来的常住户就跟着谈价格了。所以这个影响不单是营业收入减少一个亿，实际上 是系列的拉动，系列的减少。但这是扭转不了的现实，原因很简单，酒店原来提 供的只是一种市场上的替代品，而不是真正的精品。所以现在很多酒店转换了一 个思路，就是酒店、公寓、写字楼配套进行，这种综合方式才能真正保持市场份 额，但这需要大投资，也需要大市场，不是说干就能干起来，所以