商业各类业态开店研究分析.doc

商业各类业态开店研究大全 目 录 I、商业开店选址策略研究 商业项目启动的九项定位商圈分析的内容和步骤商业选址5A法则零售商圈选址的市场调查方法体系盈利商圈的确定及评估策略选址调查:人口与购买力分析开店选址先看顾客定位综合大型选址大型连锁超市选址策略仓储式超市建筑要求购物中心的用地选址分析商场最佳位置选择的策略 百货店选址调查与商圈分析百货店选址条件专卖商店地点选择 便利店店址调查要点与评估物流配送中心选址方法研究综述加油站选址原则沃尔玛对选址的要求易初莲花建筑标准指导要求日本大荣超级市场的店铺开发政策人人乐商业集团[大买场]开店要求百联集团[大买场]开店要求欧尚[大买场]开店要求星期五餐厅开店条件肯德基连锁店的选址秘密仙踪林简介及选址标准东方家园选址建店基本要求苏宁电器集团的连锁发展选址要求国美电器3C店开店要求永乐电器选址要求商业项目启动的九项定位第一. 业态定位:??? 这是商业定位的第一步,也就是对于商业物业来讲,它究竟适合做什么,是做百货、大卖场、还是做便利店、家居建材、还是把它们组合在一起做购物中心？这就是第一项业态定位。?????? ??? 第二.功能定位：??? 功能就是商业项目到底是做什么的？是做购物、还是做健身、运动，还是做餐饮、休闲、娱乐，还是做旅游、会展。??? 功能不仅仅是购物，很多人在定义商业的时候很狭隘，我们认为商业不仅仅是卖东西，实际上现代商业的功能是复合型的。? ??? 第三.品类定位：??? 商业项目是做服装、还是做百货？是做家电、还是做通信、数码？是做家居、还是做建材、还是做灯饰、还是做窗帘布艺？这叫品类组合。如果一个 商业项目做家居建材城，那也是需要品类定位的，比如红木家居做不做？还是做现代家居，藏品做不做？床做不做，还是只做厨房用具？这都是品类。做窗帘、灯 具、木地板、油漆、暖通，这都属于品类定位。? ??? 第四.客群定位、客层定位：??? 这就是我们反复说的，商业项目是为哪种人服务的？我们在这里要弄清楚“客群”与客层区别。“群”是一伙人，“层”是一个层次的人，有很多人把这两个概念混淆了，最后导致定位模糊、不清楚。 ??? 第五.商圈定位：??? 这是指商业项目的辐射面积，是做方圆十公里的，还是做方圆五公里的，还是做步行五分钟就可以到的社区商业，社区商业和城市商业中心的商圈是不一样的，所以商业项目的商圈定为一定要搞清楚。 ??? 第六.模式定位：??? 如果是现代百货，那么是采取联营还是采取租赁的模式？如果是中等商铺，是招几个大品牌，还是招众多的小品牌？是统一收银，还是分营收银？是 统一管理，统一收银，还是分营管理，分营收银？那么这叫模式定位。这是直接影响到招商的策略和招商的政策的，也是会直接影响到团队的组织架构、管理制度、 管理流程的。?????? ?? 第七.形象定位：?? 商业项目以什么样的形象展示出来是很重要的，是高端时尚的形象，还是大众流行的形象呢？形象定位对企业来讲是很重要的，是一种亲和力，还是一种时尚，都是需要设定的。 ??? 第八.策略定位：??? 我们认为策略对于一个商业企业来讲，在起步之前是非常重要的。这里有“一点”策略的概念和大家分享，什么是“一点”策略呢？我的品牌要优一 点、我的管理更现代一点、我的员工素质要高一点、我的服务要完善一点、我的营销要现代一点、我的组织构架更科学一点、我的整体环境要更好一点。大家不要小 瞧这些“一点”，企业与企业之间的竞争并不是很大方面的竞争，差距往往在细节上。所以我们的策略就定位在“一点”上，只要有“一点”就可以赢别人，也就有 了“一点”定位。 ??? 第九.战略定位：??? 战略定位是指商业项目根据企业的发展方向是怎么定位的？是怎样设定的？比如说开发商要物业持有，那这个商业项目就是企业的战略决策。但是有 的开发商认为住宅需要商业配套，但是并不想持有商业物业，那只能将商业项目分块卖掉。然后请一个管理公司帮忙管理一段时间以后金蝉脱壳，这样开发商的战略 定位就是做房地产开发，而商业只是作为一个点而已，那就没有必要把商业作为战略目标，不需要投入大量的人力、物力了，所以战略定位对一个企业来讲是很重要的。商圈分析的内容和步骤一.商圈形态?? ?　　商圈形态的了解是进行商圈分析的基础，一般而言，商圈形态可分为以下几种：? 　　——商业区。商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。?? 　　——住宅区。该区户数多，至少须有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。?? 　　——文教区。该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学生居多、消费金