阳光城商铺推售方案讲义.doc

目 录 保利蔷薇商业所在区域商业概况 4 第一章 保利蔷薇周边竞争项目分析篇 5 一、周边重点商业调研分析 5 1、富贵园二期底商 5 2、本家润园底商 6 3、幸福家园底商 7 二、周边其它商业市场调研分析 8 三、总结 8 第二章 保利蔷薇商业情况分析篇 9 一、项目商业基本情况 9 1、2号楼住宅底商 9 2、4号楼住宅底商 9 3、5号楼独立商铺 10 二、项目商业的优势、不足 11 1、优势 11 2、不足 11 3、目商业的市场机会点 12 第三章 保利蔷薇商业定位篇 12 一、项目整体定位 12 1、项目商业消费群定位 12 2、项目的经营业态定位 13 二、项目的功能定位 14 三、项目价格定位 17 1、定价原则 17 2、项目定价 17 3、定价参考 17 4、各商铺具体价格 20 第四章 保利蔷薇商业营销推广 23 一、入市时间 23 1、整体推售方案 23 2、分批推售方案 23 二、销售方式 24 1、直接销售 24 2、以租代售 24 三、营销主线 25 四、具体工作安排 25 1、售楼处展板 25 2、销售资料 26 3、户外宣传 26 4、网络宣传 26 5、楼体条幅 26 6、与保利项目的联动 26  2、本家润园底商 整体商业规模 约3000平米 地理位置 两广大街北侧、东花市大街 单体商业面积 90－300平米 销售价格 地上3万/平米 地下0.8万/平米 出租情况 60% 租赁价格 3.5-4元/平米/天 本家润园底商位于两广大街北侧，东花市大街东，富贵园二期底商东侧。共28间商铺，部分带地下室，总体商业面积约3000平米，单个商铺面积在90－300平米之间，地上一层，地下一层带采光、上下水，目前新房售价2.5-3万/平米，租赁价格3.5-4元/平米/天，出租情况一般，出租率约60％。经营业态主要集中在便利店、茶庄、烟酒店、药店。 虽同处于东花市大街，但由于本家润园入住时间稍晚（2006年初），目前园区人气尚显不足，并由于旁侧富贵园底商的竞争，出租率一般，但其建筑结构与保利蔷薇2＃4＃底商相似，有一定参考价值。 3、幸福家园底商 整体商业规模 约20000平米 地理位置 两广大街南侧，与幸福大街交汇处 单体商业面积 60－400平米 销售价格 2.2－2.6万/平米 出租情况 70% 租赁价格 3.5-5.5元/平米/天 幸福家园位于两广大街与幸福大街的交汇口东南角，紧临两广大街南侧，总体商业面积约20000平米，单体商业面积在60－400平米之间，多数为平层，售价2.2－2.6万/平米，租赁价格3.5-5.5元/平米/天。 商铺分别分布在北侧、西侧、南侧，北侧商铺由于紧临两广大街，交通便利,多路公车经过，人气较旺并且紧临旁边通正大厦写字楼，租赁情况较为理想，出租率100％。不仅服务本社区，更辐射周边区域，业态种类丰富，如麦当劳、品牌专卖店等。 西侧商铺紧临幸福大街，交通相对北侧稍差，仅一路公车，人气相对单薄，租赁情况一般，出租率约70％，主要服务路过的人群，业态主要为小型超市。 南侧商铺紧临培新街，为汇文中学学生以及保利蔷薇以后居民出入的必经之路，租赁情况一般，出租率约50％，主要服务社区需求，目前业态主要为小型便利店。 二、周边其它商业市场调研分析 地理位置 面积 (平米) 面宽 (米) 层高 (平米) 实用率 售价 (万元/平米) 租价 (元/平/天) 新景家园底商 80 6 3.6 85% 2.5 5 新裕家园底商 300 14 3 90% 2 4.5 夕照寺大街底商 330 12 4.2 90% 1.8 3.5 富贵园三期底商 125 7 4 90％ 3 期房 由上表可知，周边其它平层住宅底商售价在1.8-2.6万/平米之间，300平米以上售价稍低，在1.8-2万/平米之间,租赁价格在3.5-5元/平/天之间。 三、总结 由以上分析可知，两广大街北侧社区住宅底商经营状况明显优于南侧住宅底商。 区域内住宅底商销售均价主要集中在1.8-3万/平米之间，租赁价格主要集中在3.5-6元/平/天之间。其中，区域内人气最旺、经营状况最好的社区住宅底商（富贵园二期）售价约3万/平米，租赁价格约5-6元/平/天。 第二章 保利蔷薇商业情况分析篇 一、项目商业基本情况 保利蔷薇商铺共分三部分，2号楼住宅底商、4号楼住宅底商、5号楼（售楼部）独立商铺。共29套，总面积3583平米。 商铺位置 形式 层高(米) 开间(米) 实用率 套数 面积(平米) 2号楼底商 地上一层 地下一层 地上3 地下3.3 6－12 92％ 4 368.1 4号楼底商 3－9 94％ 16 1678.56 5号楼底商 （售楼部） 地上两层 独立 一层3.9 二层最低3.