北京小汤山地产顾问报告.pptVIP

项目价值 贵胄、厚重的人文资源 无可比拟的自然资源 优越的交通环境 同期亚北项目形象定位： 长河玉墅——新中流villa岭 保利垄上——紫禁城的那端在垄上 温哥华森林——原生别墅居住地 纳帕溪谷——原汁原味北美别墅社区 南北向户型较少，每栋间距较小 问题点 独栋：户与户之间间距小，影响私密性 独栋：南北向朝向的户型少 成功借鉴 1、“蓝湾”，通过大手笔的景观和后期的环境改造投入，有效缓解项目的自身产品缺陷，实现产品价值的释放； 2、“蓝湾”，凭借得天独厚的地段优势，成为区域价值启动的引擎，有效拉升了区域价值，奠定了区域领军地位； 3、多元化、国际化的生活元素导入，从生活层面挖掘、吸引客户的根本需求，提升了项目的认知高度和综合竞争力； 4、“蓝湾”，凭借内外的双重价值体系的构建，实现了项目和区域的双升级。 * * * * * 补07？ * * * 主要为北京市北部和东部区域客户，年龄多集中在40-50岁。 大部分客户为政府高官、私营企业老板、世界500强企业的高层管理者，支付能力较高。且老业主对于保利品牌的忠诚度很高，出现部分老业主重复多次购买，从一期买到三期，也多次推荐亲朋好友购买。 客户均为多次购买别墅产品采用按揭付款的较多，以此作为资产增值保值的渠道。 客户较认可亚北温泉的养生功效，用于自住的客户认可其居住品质。 品牌开发商，上风上水的地理区位，产品性价比高，温泉养生 客户概况 客户关注点 早期客户为区域首置的别墅投资客户，后期客户为别墅改善自住置业 客户情况 发展特征：独栋产品进入千万级时代，区域内供应产品出现两极分化趋势，类别墅开始成为区域中的主流产品，亚北区域出现“阶段性疲态，站在岔路口！” 代表事件： 1、随着产品面积和设计的不断升级，壹千栋重新定义中轴别墅的概念，配合现场包装提升项目整体形象； 2、类别墅社区金科帕提欧复制龙湖的成功经验，通过对园林景观的重笔打造，形成市场热销； 3、后续供应京基北七家项目、远洋北七家项目均为类别墅社区 发展阶段详述 分化期：2008年-2009年 位置：昌平区京承高速北七家出口向西12公里； 建筑类型：独栋别墅； 总建筑面积：41万平米； 容积率：0.41； 产品：项目按照七期开发，一期149栋独栋别墅已经售罄入住，二期霞尔郡113栋独栋，三期茉香郡113栋低密度独栋别墅，户型面积500—600平米。四、期紫宸山共计211栋，六七期目前尚处于规划中。 配套：早山运动公园，五月花街商业会所，国际双语幼儿园 。 项目基本情况 一期149栋已经售罄，并于2007年3月31日入住，常住超过100户，目前入住率大概为68%左右 ； 二期霞尔郡113栋已基本售完，于09年10月底全面办理入住； 三期茉香郡113栋低密度独栋别墅，目前已经售罄，2009年下半年三期月均销售14套，成交均价18200元/平米。 四期紫宸山共计211栋，现已取得预售证103栋，目前报价35000元/平米，总价2600万元/套，预计10年3、4月开盘。 销售情况 代表项目：珠江壹千栋 完成华丽转身的大盘大独栋 温榆河位于本项目北侧，不仅拥有温榆河1.2公里长的河岸线，更是温榆河第一个回弯处。 另外，市政府将投入15亿元资金在世界范围内筛选方案建设“温榆河绿色生态走廊”，届时将会形成沿河道宽200米的绿化带。 产品细节 一期 二期 三期 四五期 一期149栋已经售罄，并于2007年3月31日入住，常住超过100户； 二期霞尔郡113栋已基本售完，面积在460-600平米左右； 三期茉香郡113栋低密度独栋别墅，容积率0.35，户型面积500—600平米，大面宽，短进深，并且为步出式庭院设计，居住较为舒适，目前已经售罄。 四期紫宸山共计211栋，产品分两个户型K12、K13，面积为804.76平米和737.03平米。750-800平米的户型面积，16.32米的高度，17米的超大面宽。 地上四层，室内赠送私家专属电梯。 项目资源 六、七期 随资源优势增强，由中大面积独栋逐渐转为纯粹大面积独栋 项目规划 一期 26个月累计销售144套； 三期09年4月开盘； 同时带动二期销售，8个月时间累计销售172套； 二期 11个月累计销售43套； 签约均价10373元/平米 签约均价16780元/平米 均价17669元/平米 06年入市， 项目形象中规中矩； 无特色展现； 口碑一般； 销售价格不高， 平稳销售； 07年传项目后期为联排，引起市场风波；销售一度出现停滞； 09年初，项目开始大幅降价倾销，随价格变化成交情况开始呈上升趋势；同时由于区域市场供量不足，项目持续热销；价格开始小幅上升；09年累计销售17.1亿；成为区域仅次于东方普罗旺斯的另一标杆项目。 08年大势形势不好；项目销售速度缓慢；签约均价持续下滑；