栖霞塔山项目整体定位思路.pptVIP

栖霞塔山项目定位思路 一、 面临什么样的市场 二、 项目资源分析 三、 可借鉴案例研究 四、 项目定位 五、 启动期建议 六 、 项目营销建议 第一部分项目面临什么样的市场 ？ 第二部分项目具备怎样的条件 SWOT分析 第三部分 可借鉴案例研究 项目位置和概况 交通与消防系统设计 景观环境设计 建筑设计及户型特点 项目位置和概况 关注点四：老重庆的新式吊脚楼 借鉴点分析 第四部分 项目定位 市场突破点提炼 项目战略发展定位 栖霞1.5居所坡地观景大盘 ——长在生态公园里的坡地小镇 观景大盘：独享塔山坡地生态景观与森林植被、周边不可复制自然大环境之优势，独立营造市郊生活方式的大型住宅社区。 1.5居所：目标客户群以改善生活环境为首要购房目的。项目在发挥环境优势同时应强调生活便利性，启动期即突出项目便利生活配套，以1.5居所独特定位领先市场。（1.5居所注释：社区人群并非以第二居所为主，也不全为第一居所购房群，主要定位为介乎第一居所和第二居所之间的市区购房者，并注重解决生活配套设施的配比。）产品类型方面必须要第一居所与第二居所的产品均衡产生。 目标客群定位 消费者特性提炼 ?重视性价比，较看重价格 对项目区域价值及生态环境、楼盘品质体现的重视 项目目标客户定位 区域来源：目标客户群体以市内特别是工作生活于栖霞城区客户群为主，同时包括周边城镇人口。 职业特征：基本都拥有稳定的收入，具一定经济实力但，属金字塔塔腰及以下客户。 年龄结构：本案的客户群体的年龄结构较复杂，年龄段主要集中在25—50。普通洋房小高层客户年龄偏年 轻，以新婚的年轻群体为主。情景洋房及别墅客户群则相对更大一些，在30—50岁间。 家庭结构特征：多以三口或三口以上家庭为主，两口家庭为辅。 购房消费特征：对品牌有一定的认知度及忠实度，但一定程度上向往有品位的生活、能一定程度上显示其 社会地位，关心产品的性价比。 购房动机分析：购房多以改善居住条件、休闲度假为主，纯粹投资客源相对较少。 产品物业功能 通过市场分析、市场机会点扫描，我们建议，本案产品最佳突破口为： 75—120㎡，总价33—54万，一层送花园、顶层送露台电梯多层，作为项目启动市场的高性价比产品。 78—130㎡，总价39—65万的奢适型退台花园洋房作为项目创新产品应得到重视； 邻近主干道规划部分高层， 75—100㎡，总价34—45万作为提升项目整体容积率，以赠送面积来提高户型舒适度及项目的性价比； 少量140—200㎡的联排别墅；项目的坐庄产品，提升项目品质 强调项目丰富的自然景观资源，用稀缺的景观资源做适宜大众、适宜居住的产品，提升项目品质和竞争力，也是本案的一大突破亮点。 产品创新价值 “带有露台或庭院的奢适型情景洋房”，带来有天有地的露台情景生活。 叠拼、花园洋房建筑细节 改良多层建筑风格选择 第五部分 项目启动区建议 分期开发原则 售楼处＋会所 景观示范区体验 中央喷泉休闲广场 产品展示 既然我们的客户主要针对栖霞市区，因此应该强调走出去，除常规的坐销外，我们提出创意行销的概念。 创意行销—我们大资源整合 报告结束，敬请研讨！ 结合园林景观布置，将健康休闲概念引入会所，强调其健康主题。在功能上，以文化俱乐部和健康俱乐部为主。 ----打造健康主题会所 ----物业管理 引进豪宅物管服务项目，全面提升物业服务水平，体现项目形象与品质，创造营销价值。 物业智能化 车辆出入管理 小区背景广播信息系统 小区安防监控系统中心 物业管理公告 在线服务 万能IC卡 安全防范智能化 周界防范系统 电子巡更系统 访客对讲系统 自动报警系统 居民生活智能化 宽带网络 通信线路 视频接收 小区智能化体系建议（一般做法） 物管特色服务（特别提议） 颠覆传统物管观念，首创七彩生活平台特色服务项目： 宽带网络、电话、IP长途电话办理 家政、业主室内清洁、室内设施维修 定期举办社区文化娱乐活动 形成新的保姆式物业管理服务，客户在乎的不是物业管理费，而是物业管理服务内容。 －－－－具体提议与物业管理公司接洽后，丰富物业服务内容。 －－－物管增值服务 分期开发的原则 启动区地块选择 分期开发建议 启动区物业类型 优先开发地势较平缓的地块，控制启动期开发成本，创造低价入市的条件；以及在工程进度上支持快速消化的营销目标； 将开发难度较小，推售抗性小的产品前置。 市场导向原则 分期规模与市场消化能力相适应。 分期规模与企业资金约束相适应，开发成本所需资金必须与企业财力资金能力结合。 低开