09年11月报新景祥.pdf

卷 首 语 2010 开局被“房荒” 迪拜最大的建筑及房地产开发商——迪拜世界高达 800 亿美元的债务危机显示，神话过 后，终归一地鸡毛，总有一个时刻令神话现出原形。与过往多年迪拜炽热的“钢筋混凝土” 经济一样，我们的房地产业也正在被过度消费，过度消费的恶果就是透支未来。投资界有 句名言叫：“牛市在悲观中诞生；在怀疑中成长；在乐观中成熟；在亢奋中死亡。” 当下的楼 市显然不是悲观，也不是太乐观，像是怀疑，也有些接近亢奋。 截止 12 月初，合肥市区存量接近 10 万大关，按目前月均 10000 套的速度，未来 10 个月 将无房可卖。这条逻辑本身并无市场，当时在上海房荒、南京房荒、杭州房荒接连传导的 背景下渐入佳境。 合肥重点区域及板块项目自 5 月份开始，市区新建住宅商品房均价接连突破 4200 元、4400 元、4600 元三重门，近期又传出 11 月 30 日 12 月 6 日合肥住宅均价突破 5000 元均价的 消息，再次印证“房荒论”。但是当我们回过头来看，随着 8~12 月连续 5 个月“城头变幻地 王旗”的尘埃落定，价格上升的基础顷刻间与供应不足划开界限。而成交面积趋近 70 ㎡/ 套，更是为我们找到了“投资自用交集类”产品价格平步青云的推手。 未来数月后，“空军”期望人们看到地产业再一次出现“倒 V 型”反转。这一次反转，将以超宽 松信贷政策的逐步退出为起点，以中国实体经济的震荡再探底为基本背景，以高房价对刚 性需求的透支和抑制为动力，以投资性需求哄然而散、无以为继为加速度，而最终在明年 下半年开始发生。只是，空军的如上论调已然遭遇重重挑战。比如，选择坚定看多未来 20 个月地产前景的人士会质问，住宅市场的库存早已结束，已经提前大面积出现了房荒，况 且，假如未来销售增长出现停滞，开发商已经在今年为明年储备了足够的现金弹药，他们 有什么理由会上演去年未发生的“百日剧变”？ 这些质问会比远景判断更令人信服，因为在住宅市场中，关于进一步上涨的情绪是如此巨 大，关于房价下调的情绪是如此悲观，每天都有创记录的现房和期房成交数据刺激着购房 者的情绪，此时此刻，规劝一个购房者放慢购房节奏简直是一件充满冒险的事情。写在 2010 年之前的这篇文章，仅是我们对“唯明日可图”的一个或多或空的猜想和一种痛苦而有意义 的探索。 09 年 11 月 第 1 页，共 45 页 热 点 资 讯 第一篇 热点资讯 一、房地产政策及影响 合肥房产局：楼市惠政暂不调整 购房需理性 “我们正在进行测算研究，但整体将与国家调整步伐保持一致。”昨天的通报会上，合肥市房 产局相关人士表示，对于楼市优惠政策是否延续的揣测层出不穷，目前尚无定论，市民购 房不必抢搭所谓的“末班车”，而应该保持理性。 据了解，去年以来，国家、省及合肥市纷纷出台楼市优惠政策“救市”，其中，今年 3 月底， 合肥市联合建委等四部门联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，被业 内人士称为楼市“十一条”，对合肥楼市的回暖起到了直接促进作用。该意见从资金、规划、 政府服务等方面为房地产市场平稳健康发展助力，有效期为 1 年。与其他优惠政策一样， 该政策也将面临到期之后会否继续的问题。对此，合肥市房产局人士表示，该政策是考虑 去年及今年年初房地产形势而出台的，目前合肥房地产形势已发生变化，该局已经在进行 测算，不过具体调整还要看中央的政策，“国家和安徽省政府如有新政策出台，按照新政策 执行”。 点评：房产政策的不明朗性，导致部分购房者积极入市，但从整体上看，房产优惠政策的 指导思想，基本上可以判断，中央和地方出台的大部分房产优惠政策，都不会作出大的调 整，尤其是针对“自住和改善性需求”这一点上。 中房协：明年暂不会收紧房产政策 中国房地产协会（下称中房协）人士介绍，中房协受住建部委托，正在调研各地楼市，准 备出一份总结今年楼市预测明年楼市的报告。而该报告，将成为明年楼市政策定调的重要 依据。从前三个季度来判断，今年房地产回暖比较快，回暖时房价上涨过快，这又引起政 府的担忧。 中房协副秘书长表示，虽然目前各项经济指标仍在恢复，但是靠房地产拉动的其他行业还 未企稳。首先要稳定房地产的成交量，才能使相关产业持续受益。现在还需要房地产的拉 动作用，“不可能对房地产政策进行大的收口。” 09 年 11 月 第 2 页，共 45 页