《2014年全国房地产市场研究报告-思源经纪》.pdf

2014 年 【全国房地产市场研究报告】 思源经纪 二零一五年一月 1 / 144 导读 房地产市场在中国经济中的特殊地位，决定了中国房地产市场并不是单纯的供需关系， 行政干预、经济走势均会对其造成显著影响。思源以经济、政策、供需作为市场研究三大 依据 ，以此方法论对全国市场进行研究，形成 《2014 年全国房地产市场研究报告》。 三大依据及分析指标选取 三大依据 指标项 重要经济指标 GDP、CPI、M2、社会消费品零售总额、固定资产投资、进出口 经济 宏观市场指标 房地产开发投资、房屋新开工、施工、竣工、全国房地产销售指标 全国政策 行政政策、金融政策 政策 地方政策 行政政策、金融政策 供需 一、二、三级市场 供应量、需求量、存量、价格 指标简介： 一、 经济 中国房地产问题归根到底是经济问题，所以经济指标对房地产市场有着重要的影 响，本报告选取 6 个最具影响性的指标进行分析： GDP （国内生产总值）：指一定时期内（一个季度或一年），一个国家或地区的经济中所生 产出的全部最终产品和劳务的价值。GDP 常被公认为衡量国家经济状况的最佳指标，高经 济增长率推动国民收入增加，刺激消费，反之亦然。 指标意义 ：在我国房地产对 GDP 贡献率约为 15% ，高于世界平均水平的10% ，房地产与 GDP 之间相互促进、相互依存 ，GDP 增速大小一定程度上影响房地产业发展。 CPI （居民消费价格指数）：反映一定时期内居民所消费商品及服务项目的价格水平变动 趋势和变动程度。 指标意义：反映通货膨胀情况、货币购买力变动等，一般 CPI 过高，通货膨胀，房价会随 着上涨，反之 CPI 过低，通货紧缩，房价会随之下跌。 M2 （广义货币供给 ）：其中 M0 ：现金流通量(基础货币) ；M1=M0+活期存款(狭义货币供 给) ；M2=M1+储蓄存款+定期存款+其他存款(广义货币供给)。 指标意义：超发货币=广义货币供应量（M2 ）-GDP 总量；过高的货币供给极易带来通胀。 2 / 144 导致货币持有的机会成本增长，房地产收益水平上涨，超发货币流入房地产市场，资产面 临缩水是客户购房的潜在推手。 三驾马车：拉动经济增长的“三驾马车”：从支出角度看，GDP 是最终需求——投资、消 费和净出口三种需求之和，因此经济学上常把投资、消费、出口比喻为拉动 GDP 增长的“三 驾马车” 。 投资：全社会固定资产投资是以货币表现的建造和购置固定资产活动的工作量，它是反映 固定资产投资规模、速度、比例关系和使用方向的综合性指标。 指标意义：固定资产投资增速能侧面展现经济情况，同时反映房地产投资的变化情况。 消费：社会消费品零售总额批发和零售业、住宿和餐饮业以及其他行业直接售给城乡居民 和社会集团的消费品零售额。 指标意义：总体消费能力的增减，间接反映房地产市场客户购买力的增减。 净出口：当出口大于进口，这个差额称为顺差；当净出口为负时则称为逆差。贸易差额又 称净出口、贸易余额，是指一国在一定时期内（如一年、半年、一季、一月）出口总值与 进口总值之间的差额。 指标意义：净出口作为拉动 GDP 的重要部分，其变化情况将会侧面影响房地产市场发展。 二、 政策 全国层面： 1、行政政策（主要关注：国务院、发改委、住建部、国土部等相关单位出台政策） 2、金融政策（主要关注：央行、证监会、银监会等相关单位出台政策） 地方层面： 3、行政政策（主要关注：地方政府、发改委、住建委、国土局等相关单位出台政策） 4、金融政策（主要关注：国有银行支行、地方银行等相关单位出台政策） 三、 供需 1、一、二级市场分别对应土地市场、新房