金融广场建设项目立项投资建设可行性论证研究报告.doc

第一章 总 论 1.1 项目背景 1.1.1 项目名称 怀府金融广场建设项目 1.1.2 项目承办单位 沁北建设投资有限公司位于xxxx市沁北产业集聚区，成立于2005年12月，注册资金3000万元，内设综合办公室、财务融资部、投资与项目管理部、资产运营部、风险控制部四部一室。2009年6月该公司并入市投资集团，成为集团下属的全资子公司。 该公司通过采取国有独资或吸引社会资金、对外合作等多种形式，已逐步组建了仓储物流公司、资产经营公司、房地产开发公司等实体性公司，相继进入仓储物流、资产经营、城市开发、园区建设等领域。目前，公司主要业务包括： 1、融资服务：根据市委、市政府的部署，包装城市建设、集聚区开发等项目，选择融资途径，积极筹措资金。 2、仓储服务：根据我市煤炭物流、造纸机械、商贸等行业企业数量多、融资需求大的特点，吸引民间资本，组织成立仓储物流公司，并通过仓储公司与农行、信用社、村镇银行等金融机构签订合作协议，采用第三方监管方式为煤炭、造纸机械及中小企业提供存货质押贷款服务，获取经营收益。同时，视公司的经营发展情况，逐步投资建设仓储区，为商业、物流、工业企业提供有偿仓储服务。 3、资产盘活服务：一方面根据市政府《关于委派xxxx市沁北建设投资有限公司帮助金融机构做好不良资产盘活工作的通知》文件精神，通过与市优化金融环境办公室的通力协作，按照“特事特办、特事快办”的原则，采取强力措施，帮助市农信社、农行、邮储银行等金融机构共同做好不良贷款清收工作，防范和化解金融风险，并按照有关规定，与各金融单位建立风险收益共担机制，按照一定比例提取清收手续费。另一方面，根据市委、市政府部署，对政府目前承担的债务进行研究分析，探索解决、消化的办法与途径，逐步消化政府债务，降低风险。 4、资产打包运作：按照各行有关政策规定，对市农信社、农行等金融机构的企业金融不良资产进行收购，并通过对购进资产进行打包出售、经营等商业市场化运作模式，实现资产的快速变现，增加经营收益。 5、投资开发业务：根据政府授权，参照先进地区的开发理念，对我市一定区域范围内（含城区、沁北、沁南产业集聚区）的土地，通过高标准的整体规划设计和大面积、成规模的“面”状投资开发以及政府授权城市特许经营权的经营，做好城市经营、开发工作，实现土地价值最大化和公司经营多元化。 公司法定代表人：芦卫国。 1.1.3 可行性研究报告编制单位 编制单位： 资格等级： 工程咨询资格证编号： 发证机关： 1.1.4 研究工作依据 1、国家、省及xxxx市颁布的相关法律、法规、政策； 2、《xxxx市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》（2011-2015）征求意见稿； 3、《xxxx市城市建设总体规划（2002-2020）》； 4、xxxx市国土局土地出让证明； 5、xxxx市2002-2010年相关统计数据； 6、国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》； 7、建设部《房地产开发项目经济评价方法（2000版）》 8、xxxx市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料； 9、可研编制委托合同。 1.1.5 研究工作范围 房地产开发项目所涉及内容十分广泛，因此，本项研究的内容亦较为复杂。总体上来看，我们依据预期收益和成本两条主线，将内容分为五大部分，即研究原则，市场研究，项目评估，投资分析和基本结论，个中涉及的分支内容主要包括： 1、全面收集项目周边的大量市场资料，籍此分析各种对项目前景有决定性影响的市场因素； 2、从城市规划的角度对本项目进行评价； 3、运用房地产价格评估的方法，测定项目各类开发物业市场售价； 4、综合市场需求及资深建筑师意见，对项目规划作出评价； 5、从实际操作的角度计算分析项目投资成本及预计投资进度； 6、结合实际情况对项目的投资进行财务分析，计算项目的可能收益，分析影响收益的重要因素； 7、按投资开发的进度安排资金筹措与运用计划； 8、综合各类分析，对项目的开发可行性作出判断。 1.1.6 项目提出的理由 今年以来，为了坚决遏制部分城市住房价格的过快上涨，国务院接连出台了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“新国十条”）等一系列房地产调控“组合拳”，受楼市新政的影响，购房者在住宅市场的观望情绪日趋加重。但由于此次调控并未涉及商业地产，在新政对房地产政策支持取缔之后，对于住宅市场的一些利好会转化为对商业地产的一些利好。按照惯例商铺价格应该是住宅1.5到2倍，“商住倒挂”现象比较严重，其根本原因经济没有完全扭转的时候，商业处于低迷，而