花果园项目个案分析_图文.pptVIP

花果园项目个案 典型案例—花果园-基本情况 基本信息 所在城区 南明区 项目定位 国际金融街 区域地段状况 传统市中心 产品档次 中高档 基本指标 办公体量 200万平方米 标准层面积 2000平米 总层数 40层 面积段 26-268 层高 3.5m 大堂挑高 10m 空调品牌 自装 公摊 25-35% 营销概况 开盘时间 2011年 价格概况 均价7700 优惠措施 一次性每平米减200再95折；按揭每平米减200再98折 配套设施 停车场 每栋写字楼约2000个 电梯 14部 物业管理 物业管理公司 贵阳山水黔城物业管理有限公司 物业管理费 5元/㎡ 装饰标准 外立面 玻璃幕墙 大堂 大理石 公共部位 精装修 典型案例—花果园-产品分析 办公电梯 消防电梯 货运电梯 安全通道 公共卫生间 电井 水井 花果园写字楼标准层面积在874-2000 ㎡左右，分割户数有4、7、12、14、15、17、24、34、35户等组合，分割范围在37-2000 ㎡。总体来说，花果园写字楼产品形式复杂多样，既有针对企业的大户型、整层产品，也有面向投资客户划分的小户型产品。 以花果园国际中心1号楼为例，该栋写字楼标准层面积为2019 ㎡，共划分为24个办公区间，分割面积为45-180 ㎡,14部电梯，核心筒、户型设计都较为方正、合理。在办公类型上属于典型的SOHO型写字楼，面向人群主要为投资型客户。 面积段丰富，但小户型产品开间过小，未来使用不便；电梯候梯厅与过道共用，品质低劣。反映了贵阳投资客对办公产品的品鉴力有待提升 典型案例—花果园-销售分析 销售面积：从12年3月份至今年3月份，花果园写字楼项目销售表现突出，共去化64万㎡，平均每月去化4.9万㎡，其中12年3月、5月、12月去化面积较大。3月份成交写字楼类型主要为SOHO公寓，产品以36-54㎡为主，主要针对投资散客；4、5月份针对剩余写字楼货量，推出一次性单价减300再95折、按揭减300再98折、分期减300再99折等优惠实现快速走量，因而价格上有小幅下降。 销售价格：去年花果园推出写字楼产品有SOHO公寓、散售写字楼，整层写字楼，价格上分别表现为19.2万/套起、7300元/㎡起、8130元/㎡起，但实际成交均价受折扣、优惠政策影响低于报价。 以低单价、低总价，炒作投资概念，获得倾销效果，月均去化达4.9万㎡ 典型案例—花果园-推广分析 线上：花果园的线上推广主要以报广为主，辅以少量软文；媒体组合为贵州都市报、贵阳晚报，以价格、区位、投资收益为主要诉求，重点面向投资人群；报广投放频率较大，保持项目高曝光率，基本上在投放密度较大次月，成交量都有较大幅度增长。 线下：去年主要有四个大型推广活动：12年6月份举办了恐龙科普文化展、花果园首届哈雷车展会；12年9月22日-10月8日策划举办贵阳首届婚博会，活动主题”钟爱我一生，情定花果园”；12年12月15-16日联合FM90-中国知道分子频率举办了花果园车展会。花果园线下活动主要以项目炒作、提升人气为主，几乎不涉及产品销售，从参与人数、项目人气方面看推广还算成功。 高密度广告投放，月均报广频率达6次，配合线下活动，取得很好的销售效果 典型案例—花果园-推广分析 花果园报广以价格、区位为核心卖点，报广主题：“投资就选花果园-超高品质，超低价格”以未来租金收益、升值潜力为嘘头，吸引投资人群。 少量楼栋用于整层销售，标准层面积887 ㎡，针对企业办公需求，同样以价格、区位为卖点，报广主题变为“办公就选花果园-超高品质，超低价格”实质并无核心变化，此类报广出现频率较低，在9、11、12月各出现一次。可见办公不是该项目主打需求。 典型案例—花果园-销售政策 2011年10月： 认筹一次性付款优惠200元/㎡，再享95折；分期优惠200元/㎡，再享98折；SOHO公寓均价 5350元/㎡，团购总价优惠5000元。 2012年03月：一次性直减200元/㎡，再享95折、按揭直减200元/㎡，再享98折 2012年5、7月：一次性单价直减200元/ ㎡。 2012年8、9月：一次性直减200元/㎡，再享95折、按揭直减200元/㎡，再享98折 2012年10、11月：一次性直减200元/㎡，再享95折、按揭直减200元/㎡，再享98折、分期直减200元/㎡， 再享99折。 2012年12月：一次性直减200元/㎡，送一年物管费、按揭直减200元/㎡；岁末回馈：除R6、J1栋，一次性直减300元/㎡，再享95折、按揭直减300元/㎡，再享98折、分期直减300元/㎡，再享99折；R6、J1栋不分付款方式，单价直减100元。 2013年1