城市土地储备机构的资金风险及其对策的分析.pdf

Master Dissertation of Chongqing University Study on Capital Risk and Countermeasures of Urban Land Reserve Agencies Master Candidate: Zhang Yuangang Supervisor: Prof. Cao Xiaolin Major: Management Science and Engineering Faculty of Construction Management Real Estate Chongqing University October 2007 摘 要 城市土地储备制度作为城市土地制度改革的一项创新，对规范土地市场、提 高政府宏观调控能力、加快城市基础设施建设及城市经济发展等均发挥了重要的 作用。自 1996 年 8 月我国第一家土地储备机构—上海市土地发展中心成立以来， 国内许多地方政府纷纷根据自己的情况成立土地储备机构，开展土地储备经营活 动。随着土地储备机构经营的土地资产日益庞大，土地储备资金需求量节节攀升， 地方政府财政部门有限的财政拨款已很难满足土地储备活动的需求，因此，土地 储备机构目前主要通过银行信贷资金来维持土地储备活动的正常运行，资金筹集 渠道单一。2003 年 6 月 5 号央行 121 号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管 理的通知》的下发对土地储备贷款规模具有一定的制约作用。在央行不断上调贷 款基准利率、紧缩银根的宏观调控背景下，土地储备机构向银行贷款融资愈显困 难，融资成本不断上升；与此同时，土地储备工作政策性较强，涉及的部门及环 节多，各种不确定性因素多，这对土地储备机构的资金运转均带来较大的风险。 文章从我国土地储备机构的资金运作现状出发，分析了资金运作特点；以供 应链理论、资金链理论、制度变迁理论、风险管理理论、治理结构理论以及项目 成本控制等理论为基础，根据土地储备机构的业务流程，提出土地储备机构资金 链管理的主要内容及资金链重新构建的步骤；提出广义的资金风险概念，并以资 金链为依托，对各阶段资金风险的主要影响因素进行了分析，进而对土地储备机 构构建资金风险管理体系进行了较深入的研究，主要包括建立战略层面以及执行 层面的资金风险管理组织结构；开展资金风险管理制度建设，主要包括人才培养 制度建设、明确的权责体系及完善的激励体系建设、科学的资金筹集使用决策及 监督系统建设、规范的资金风险管理控制流程建设及资金运作程序建设和完善的 成本控制机制建设等；指出应该建立土地储备基金、开展土地资产证券化及土地 信托集合投资来扩展土地储备融资渠道，实现土地储备资金的多元化筹集，有效 的防范城市土地储备机构的资金风险。 关键词：城市土地储备，资金风险，风险管理，资金链 I ABSTRACT As an innovation in the urban land reform ，urban land reserve system plays a important role in many facts ，such as regulating the land market 、increasing the governments macro-control ability and speeding up the construction of urban infrastructure and urban economic development. Since Chinas first land reserve agency - Shanghai Land