酒店公寓的营销战略的分析和实践__--__以上海“梵高馆”为的分析案例.pdf

S03E02503I柯耀明 酒店公寓的营销战略研究勺实践一一以f+海f梵I督瞎J为研究案例 1摘要 1．1研究的背景和意义 上海房市从2000年起死回生，2001—2002年价格巨额翻涨，成交量也不断扩大， 在沸腾的房市背后也存在着通货膨涨与经济过热的隐忧。于是2003年起，中国政府 再次实施宏观调控，希望让房产市场降温，可是2004年房地产市场价格不降反涨， 只不过稍微抑制住涨幅的幅度，房产市场充斥着许多『吊诡j…… 本人从台湾来到上海已经十一年，一直从事房地产相关行业，前九年的历程可 以八个字来形容『从零到有，盛极而衰J这二年有幸大逆转，反败为胜，其中除了 景气因素外，其实也依赖着些许营销战略理论的指导。不过这些零零星星的理论不 成系统，自然产生的效力有限。 基于这样的背景因素，我尝试用在EMBA课程所学习的营销战略理论，以2002 年收购上海f高雅苑J烂尾楼而改造成『梵高馆j酒店式公寓为研究案例，对于本 项目的投资作一理论验证，同时预测未来的发展道路。 文中先行剖析上海房产市场的过去、现在与未来，结合客观房产市场的发展轨 迹，导入CAPM模式，封算f自由现金流J的理念，评估f短期出售j与『中长期 投资J的价值差异，改变投资策