2011.12房地产基本制度与政策.docVIP

房地产基本制度与政策 题型：单选 20题20分 多选15题30分 综合分析选择为主 15题 30分 论述1题20分 （经纪人 执业资格中的 纪 和 执 注意不要记错） 房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。 房地产业关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。 我国现在房地产业是从20世纪70年代末80年代初，在改革开放的背景下，随着城镇住房制度改革（房改）和城镇国有土地使用制度改革（土地使用制度改革）的启动与深入推进，迅速发展壮大起来的。（1987年深圳最早实施土地实用权买卖） 房地产业的作用 P2 共七条 需了解 房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业，房地产服务业又可分为房地产中介服务业与物业管理业，房地产中介服务业又可分为房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。（不要将房地产中介服务业和房产中介混淆） 房地产开发经营业的特点是：单件性、投资大、资金密集型产业、周期长、风险高、回报率高、附加值高、产业关联度高、带动力强。房地产开发企业的收入具有不连续性。 目前，我国房地产业中房地产开发经营业占主体地位，占80%；在成熟的房地产市场中，房地产经纪行业是房地产业的主体。 房地产开发经营业为资金密集型行业。物业管理是劳动密集和知识密集的行业。房地产估价业是知识密集型行业。房地产经纪业是知识密集和劳动密集的行业。 狭义的房地产法一般仅指《中华人民共和国城市房地产管理法》 （重要）法律效力由高到低分别为：宪法、全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律、国务院发布的房地产方面的行政法规、地方性法规、行政规章、最高人民法院的司法解释。 宪法具有最高的法律效力，无论是房地产立法或执法都必须遵循宪法规定的原则。 《城市房地产管理法》规定，房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁，都须签订相关的书面合同。 房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。 房地产经纪、房地产咨询则主要通过行业组织自律方式进行自我管理。 房地产中介服务：是房地产咨询、房地产估价和房地产经纪的总称。 房地产中介服务特点：1.人员特定 2.委托服务 3.服务有偿 房地产经纪可分为房地产居间、房地产代理和主要以代理为主兼有行纪色彩的房地产包销等。 房屋租赁代理收费：无论租赁期限长短，均按半月-一月成交金额标准，协商一次性计收。 （重点）房产中介业务管理： 1.中介服务人员不得以个人名义承揽业务，也不得以个人名义与委托人签订委托合同；2.承办业务时，中介服务人员与委托人、相关当事人有厉害关系的，中介服务人员应实行会比制度并主动告知委托人及所在中介服务机构； 3.对委托人提供的资料和问题件，中介服务机构和服务人员有为委托人保密的义务。 房地产经纪人员资格考试分为执业资格考试和协理从业资格考试。 全国执业资格考试实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度，原则上每年举办一次。考试的科目有《房地产基本制度与政策》、《房地产经纪概论》、《房地产经纪实务》、《房地产经纪相关知识》。考试成绩实行两年为一周期的滚动管理。最低学历要求是大专学历。该证全国有效。 协理从业资格考试最低学历要求是高中以上，另外还有相关工作年限要求。《中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书》在所在行政区域内有效。 房地产经纪人执业资格注册有效期一般为3年，有限期满前三个月，持证者应到原注册管理机构办理再次注册手续。 房地产经纪人具有以下权利：依法发起设立房地产经纪机构。 房地产经纪人履行义务（重点）： 1.遵守法律、法规、行业管理规定和执业道德规范； 2.不得同时受聘于两个或者两个以上房地产经济机构执行业务； 3.接受执业继续教育，不断提高业务水平 4.向委托人披露相关信息，充分保障委托人的权益，完成委托业务 5.为委托人保守商业秘密 目前经纪行业存在的问题： 法制建设滞后，市场运行规则不健全； 市场诚信缺失，交易资金安全没有保障； 机构行为不规范，无照经营、骗取中介费、赚取差价、提供虚假信息、不合理收费、不承担责任、转嫁风险等违规行为时有发生； 从业人员素质低，执业证书租借现象突出。 房地产经纪管理的主要措施：共7条，了解 交易结算资金的存储和划转均应通过交易结算资金专用存款账户进行，不得通过客户交易结算资金专用存款账户以外的其他银行结算账户代收代付交易资金。客户交易结算资金专用存款账户不得支取现金。 1994.8，经民政部注册登记，我国组建了房地产中介服务行业全国性的自律组织—中国房地产估价师学会；2004年7月12日，该学会更名为中国房地产估价师与房地产经纪人学会。 全部土地都为社会主义公有制。即全民所有制和劳