2011年三季度中国房地产市场分析及未来市场.pdfVIP

2011 年三季度中国房地产市场分析 及未来市场研判 香港仕一邦房地产投资顾问集团有限公司 天津择仕一邦房地产投资咨询有限公司 仕一邦房地产投资研究中心 400-6699-660 1 目 录 摘 要 第一部分：2011年三季度中国房地产市场分析 1. 政策环境：宏观经济企稳，房地产调控政策从紧取向不变； 2. 土地市场：住宅用地量价水平低于去年同期，十大城市降幅显著； 3. 新房市场：成交量低位运行，9月百城住宅均价环比首次回落； 4. 二手房市场：成交量下行趋势更为显著，9月价格下跌城市增多； 5. 品牌房企：加速推盘减少拿地，但三季度销售业绩增长明显放缓； 第二部分：2011年三季度后中国房地产市场研判 1. 调控政策不会放松，对市场的影响进一步深化； 2. 土地推出力度显著加大，但全年供应计划难以完成； 3. 以价换量态势更加明显，但成交量仍将低位运行； 4. 开发企业分化加剧，中小企业资金压力持续上升； 2 摘 要 1. 2011 年三季度中国房地产市场总结 (1) 政策环境：宏观经济企稳，房地产调控政策从紧取向不变； 2011 年三季度，面对内部通胀高企、外部经济环境复杂多变的情况，房地 产调控政策的从紧取向不变，但节奏趋于平缓，加息、提高存款准备金率等货币 政策的收紧步伐放慢。7 月初国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”， 尽 管仅有台州等少数城市在 8-9 月出台，但标志着三季度整体从紧的政策取向。 另一方面，保障房开工力度持续上升，到9 月底全国1000 万套保障房开工率已 达98% ，中央还陆续出台了有关保障房建设管理的相关配套措施。 (2)土地市场：住宅用地量价水平低于去年同期，十大城市降幅显著； 2011 年前三季度，供求方面，尽管全国 133 个城市土地供求面积仍高于去 年，但住宅用地市场受影响较为显著，前三季度供应面积和成交面积分别为3.1 亿平米和2.8 亿平米，同比下降11.7% 和5.3% ，而十大城市分别下降25.3% 和 24.7% ，降幅高于总体水平。价格方面，前三季度 133 个城市住宅用地楼面均 价同比下降 10.2% ；溢价水平持续下行，9 月仅为 5%，是 2009 年 3 月以来的 最低水平；前三季度平均溢价率为14.1% ，不及去年同期的一半。 (3)新房市场：成交量低位运行，9 月百城住宅均价环比首次回落； 从全国来看，受中西部和二三城市增长带动，全国房地产开发投资额和新开 工面积增速仍处于历史高位，商品房销售面积同比增速低位运行。根据中国房地 产指数系统“百城价格指数”，2011 年 9 月全国 100 个城市的住宅平均价格环 比下跌 0.03% ，是去年 9 月以来的首次回落。从重点城市来看，第三季度的供 应量与去年同期基本持平，但成交量持续低位运行。特别是传统的“金九”，多 数城市供应量持续攀升，上海 8 月，苏州、武汉、东莞 9 月