我国商业地产项目吸引力测评研究.pdfVIP

Commercial Real Estate Projects Attractive Evaluation Study of China A Thesis Submitted to Chongqing University in Partial Fulfillment of the Requirement for the Master ’s Degree of Engineering By Lei Shaowei Supervised by Ass. Prof. Liu Yufeng Major: Management Science and Engineering Faculty of Construction Management and Real Estate Chongqing University, Chongqing, China April 2013 中文摘要 摘 要 商业的集聚构成了城市商圈，商业地产则是商业集聚的平台。可以说，商业 地产项目是基于商品流通目的的地产开发项目。这一开发模式是在产业专业化分 工和规模效应的带动下逐渐形成的，也是人民生活水平提高和国家现代化进程中 的必然趋势。购物中心等各类商业地产项目的开发和城市商圈的建设也理所当然 成为开发商追捧的潮流和政府关注的对象。对于政府来说，规划商业地产项目的 目的在于带动地方商业，推动经济发展，对于开发商来说，开发商业地产项目的 目的在于盈利。这两个目的要得到实现，最需要解决的一个关键问题就是商业地 产项目到底能带来多大的收益，而对于商业地产来说，其收益的主要来源是租赁 和自营，而并非房产的销售，那么，一个项目的商业吸引力自然也就成为了决定 其预期收益的关键指标。 针对目前我国的住房市场环境，大部分开发商意识到商业地产的较强盈利能 力，由此导致了国内的商业地产热潮，大量开发商尝试转战商业地产，但由于近 几年的大量开发，导致商业物业存量过多，一部分开发商已经意识到，通过销售 来实现盈利已经很困难，他们已经开始了从重视物业数量向重视物业质量的转变， 为了更好的把握商业物业的质量这一概念，提出商业地产项目的吸引力就显得比 较重要了。本文的研究基于两个目的，一方面，商业集聚现象目前已经成为世界 范围内商业发展的定势，我国尚有相当多的中小型城市需要依赖此种发展模式进 行商业发展，而商业地产项目作为商业企业集聚的平台，对其吸引力的构成要素 及相应权重的研究具有一定的现实借鉴意义，为政府规划和开发商决策提供一种 可参考的指标。另一方面，商圈理论，尤其是商圈测定理论在国内外学者间存在 不同见解，主要表现在吸引力参数的确定方面，因此，本文将模糊综合评价法引 入到商圈理论中，作为确定吸引力参数的又一工具，也为商圈的计算提供一种新 的思路。本文通过借鉴国内外学者在商业吸引力方面的研究成果，结合商业地产 项目的特点，提出了商业地产项目吸引力的定义，并通过研究商业地产项目吸引 力与各环节的关系，以及国内外学者对吸引力的研究结论，提出了商业地产项目 吸引力评价指标体系，随后，先通过AHP 方法对各项指标进行了普遍意义上的赋 权，又提出了针对不同市场环境的权重修正方法，使指标体系能够适用于我国的 各类城市，最后选择了吸引力的评价方法以建立评价模型，并在具体的市场环境 中对模型进行了检验。 关键词：商业地产项目、吸引力、AHP 、熵权法、模糊综合评价法 I 重庆大学硕士学位论文 II 英文摘要 ABSTRACT Business agglomeration constitute the