房地产行业2011年股票投资策略.doc

saTable_Title 房地产业 Table_SecondTitle 行业受制通胀威胁，个股看分化转型 Table_Summary 赵强 分析师 沈爱卿 分析师 徐军平 分析师 电话： 021 020637 021eMail：zhaoq@ saq@ xjp@ SAC执业证书编号：S0260210030007 S0260209080530 S0260210040021 核心观点 从未来12个月的周期看，我们给予房地产行业“持有”评级。2011年上半年受制于通胀的威胁，房地产股票难有系统性机会，但到下半年，如果通胀警报解除，经济政策焦点重回“保增长”之后，或许有转机；选股的思路，可以用“看分化、看转型”来概况：分化，指的是在房价盘整、成交萎缩的时候，真正的价值创造者会脱颖而出；转型，则是指一些开发商将寻找新的投资方向，例如商业地产等新模式，甚至向其他领域发展。这些都有可能带来一些自下而上的个股机会。 国际经验的启示 低利率与过于宽松的货币供应，是形成资产价格泡沫的主因；缺乏弹性的汇率制度，只会给热钱留下投机套利空间，对抑制资产价格泡沫没有任何帮助。 行业：供求双紧缩、房价弱平衡 我们预计，“供求双紧缩，房价弱平衡”的局面在2011年将继续维持。而通胀加剧将使得政府持续收货币，可能是未来打破可这个平衡的重要风险因素。 公司：分化与转型 在分化与转型的背景下,我们构建一个较为均衡的模拟组合。在住宅开发商中，选择高周转行业龙头-万科；在“房地产+X”类型中，选择福星股份和中天城投，在商业地产中，选择国贸(收租股)、金桥(收租股)和凤凰（文化地产）。 风险提示：政策风险 重点公司业绩预测与估值 简称 股价 EPS PE PEG 目标价 评级 09 10E 11E 09 10E 11E 万科A 8.23 0.48 0.63 0.80 16.98 12.98 10.32 0.42 11 买入 12.47 0.77 1.05 1.64 16.21 11.87 7.62 0.31 17.0 买入 5.98 0.40 0.54 0.65 15.05 11.16 9.15 0.30 7.0 持有 16.35 0.96 1.26 1.59 17.08 13.00 10.27 0.45 19.0 持有 6.67 0.45 0.55 0.72 14.78 12.24 9.28 0.40 8.0 持有 13.54 0.50 0.76 1.23 26.86 17.87 10.97 0.31 17.0 买入 12.34 0.47 0.75 0.84 26.05 16.56 14.77 0.40 15.0 买入 9.22 0.39 0.48 0.59 23.78 19.24 15.62 1.29 12.0 买入 12.44 0.29 0.29 0.55 43.28 42.33 22.46 1.31 15.0 买入 6.41 0.40 0.25 0.56 16.16 25.17 11.43 0.98 8.0 买入 数据来源：公司报表，广发证券发展研究中心 Table_Grade 行业评级 前次评级 持有 行业走势 Table_StockPrice 市场表现 1个月 3个月 12个月 行业指数 -5.57% -0.26% -33.2% 沪深300 -7.40% 13.38% -11.1% 目录索引 4 引子 5 一、国际篇：货币与泡沫 5 （一）“凯尔特之虎”的悲剧 5 （二）新加坡及香港正在膨胀的房地产泡沫 7 （三）对中国的启示 8 二、行业篇：脆弱的平衡 9 （一）通胀不除，市无宁日 9 （二）供求双紧缩、房价弱平衡 11 （三）行业投资策略 20 三、企业篇：分化与转型 22 （一）盈利模式的转变：从土地增值转向价值创造 22 （二）平衡市，看分化 24 （三）看转型：“房地产+X”战略 27 （四）主题性机会：商业地产 30 （五）投资模拟组合：万科、福星、中天、国贸、金桥、凤凰 30 四、附图表 31 图表索引 图1：新加坡元的汇率走势 图2：新加坡元的利率走势 图3：中国货币供应M2变化 图4：中国的物价指数（PPI及CPI）与利率 图5：实际利率与房价涨跌幅 图6：商业银行准备金率的变化 图7：四大城市二手住宅租金收益率 图8：二手住宅租金收益率与十年期国债收益率差值图9：9大城市存货及存销比 图10